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近日，爱分析在京举办了2019爱分析·中国金融科技高峰论坛，本次论坛以“新周期，新赋能”为主题，探讨金融科技的变革趋势。爱分析邀请到国内居住金融服务商贝壳金服的副总裁徐子悦发表了主题演讲，着重介绍了金融科技在居住领域创新应用的新动态。
徐子悦：各位来宾下午好，很高兴这次有机会接受爱分析的邀请，给大家分享贝壳金服在居住场景的思考。
首先在开始今天的分享内容之前，想回到开篇第一页，这个标题是组合，是场景+金融科技，场景上多加了一个定语，是“居住”。
简单回顾一下场景是怎么和金融科技结合在一起的。
我们看过去几十年金融发展的历史，金融科技和场景一直是在一起的。那个时候，还没有出现互联网。如银行信用卡，最早就是和线下商户以及商场，通过联合营销和积分的方式做信用支付。
过去的十几年中，互联网上半场，2C的方式降低了信息不透明，衣食住行、吃喝玩乐各个领域拉近了服务商和客户之间的距离。同时，这也降低了金融在消费领域的门槛，所以我们看到的互联网的上半场，也是金融科技的上半场。但是居住领域的金融科技并没有像其他领域一样这么蓬勃快速发展起来，这里面有些原因。今天的分享会围绕这些信息展开。
首先介绍一下贝壳金服，我们从2006年开始起步于链家金融，2017年贝壳金服做了独立运营，目前已经服务了超过90个城市，累积服务的客群超过了130万人，每年产生的金融服务金额，信贷、支付等业务一起超过了5000亿元。我们也有超过2000个员工为大家提供居住领域的金融服务和基础设施。
居住进入存量时代
讲居住场景和科技金融结合之前，先讲讲居住场景的变化。
首先，居住场景已经从增量变到存量的时代。如果看每年新房和二手房交易规模，会发觉二手房交易规模逐年上升。预计在两年之内，二手房交易规模占比将会超过新房。
第二，看城镇住房的总面积，差不多超过了200亿平方米。按照小康社会的定义，居住面积超过30平方米已经进入了小康社会，中国社会在居住领域已经进入小康。由于在居住领域，已经从增量变成存量时代，我们从追求人均平方米到追求居住体验和品质，让居住更舒服，让品质更高。
第三，住房回归到消费本质。房产政策的调控，原来是在于房产的存量是高度跟投资属性相关的。当人均居住面积已经迈过30平方米的大关，房产的投资属性和对抗通胀属性降低的时候，就会反过来影响对消费和居住品质体验的上升，以及在个人损益表的角度，我们会花更多的资金、可支配资金用于消费升级，特别是居住消费升级。
金融的存量机会体现在资产管理和消费金融领域
基于这三点，我们再看看金融的机会在哪里，我们也称为金融存量机会，体现在两个领域，一个是资产管理领域，一个是消费金融领域。
过去十几、二十年中，中国经济发展高度依赖资本性投入，通过土地财政、开发商的贷款、按揭、抵押品完成货币投放，完成经济的拉动。这个趋势已经发生了变化，这个变化在我们看来，大概归结为以下几点。
首先，围绕居住品质和消费需求升级，以及对于居住精细化的运营。比如现在很多80年代、90年代建设的老公房，深圳广州有大量的城中村、超过十年以上装修的老房子等，通过对这些老旧社区、养老社区和城中村等的改造，存量市场有翻新和升值的机会。通过精细化运营，会看到新的经济增长和新的财政机会。
基于此，更多资产可以进入到金融领域，进行货币化、金融化，通过直接融资，创造正向循环。这是在居住领域资产管理的机会，也是金融存量的时代。
第二，在消费领域，当投资性的支出在居住、在房产下降的时候，房产本身大幅升值预判在未来不太有机会发生，可支配收入会用在各个领域的消费品质升级上，这就是我们看到不管是在贝壳找房平台，还是对于房产持有者，他们会把越来越多的收入贡献在自己生活品质的提升上。
这点也是居住领域跟其他领域的金融科技不一样的地方。原来看金融科技往往看到现金贷或是商品的分期，无论是手机还是二手车，客群相对来说收入不那么稳定，风险偏中高。
但是在居住领域，面对的客户本身是有房产，或者正在期望更好的生活品质、去持有房产的过程中。对这些优质客群的风险判断，消费金融的做法一定跟原有的、第一波金融科技上半场的客户是不一样的。
居住场景的特点在于非标化、低频、决策成本高和长交付周期，最后导致大量单次博弈。
拿非标来说，90多个城市里面二手房交易的政策都是不一样的，排列组合方式众多，导致整个交易场景没有办法用一套流程标准化，有大量操作风险存在。
第二低频，我们计算过，每8年是二手房交易的时间，这个时间当中，很难形成品牌，这个事情在二手车也有发生。
另外长交付周期，二手交付周期是2到3个月，装修也是3个月的漫长等待时间，这个过程中服务是没有办法被标准化的，也存在大量不确定性。
为什么今天贝壳金服在这个场景当中？我们希望做到一些事情，而且已经做到了一些事情，依赖于场景本身解决了行业原有特性的金融基础的建设。
这里面有几点。
第一是找房本身，完成了客户对于品牌和体系的信任，第二是解决了商户之间的信任。当客户对于品牌有信任的时候，体系里面的服务商，不管是店东还是装修公司，还是公寓服务方，都会特别看重客户的体验。当形成这样一种正向机制的时候，我们才真正有金融存在的土壤。
冰山之上是金融业务，冰山之下是基础设施建设
我们一直在看，金融关注操作风险、信用风险和法律合规风险，但这又是特别漫长的过程。
金融业务本身相当于冰山的上半部分，这部分我们非常愿意对全部的金融机构和服务商开放的。上午很多嘉宾讲到大家做开放体系，做开放银行体系，做开放数据体系，做开放的技术输出体系和API接口。贝壳金服也是一样，我们通过长期做一些难而正确的事，把居住场景的各种服务都标准化，围绕人、房、交易的数据和资金流，把这些基础设施建完以后，希望给金融合作伙伴一个开放的、透明的服务机会。
这里面有几件事情要做，首先是保障资金安全的支付基础设施。
二手房交易、新房交易、装修等面临的痛点在于资金安全，在一个长交付和非标准化场景里，安全是非常值得担忧的。二手房则面临在不同时点，买方首付款、定金、过户和户口一系列保证金资金安全的问题，每个城市对于资金要不要被政府监管、或者被银行监管，还没有统一的标准。所以怎么在这个场景当中保证资金的监管？我们在跟十几年前的支付宝做着一模一样的事情。只不过在居住场景当中会更难，因为我们需要跟方方面面，包括银行、住建、土地、交易中心进行大量的合作。
第二，对经纪人和门店，或者平台上的服务提供商提供基于信任体系的打分。这件事情在传统电商领域比较容易，因为服务相对来说比较容易标准化，如七天无理由退换、收到货后对商家的评价体系等。居住领域因为服务的非标化，我们需要一定的时间建立对门店、公寓的各种打分，保障消费者的利益。通过这个体系，我们才有机会针对平台上的小微企业进行小微企业的贷款，才能吸引更多的优质的消费者和服务商在平台当中。
第三，基于人和房的大数据，贝壳金服积累了大概1.87亿套房的数据，通过300多个标签，完整呈现了围绕这套房方方面面的数据，最后会形成一定的估值的体系，估值的准确率超过95%。今天大量的商业银行和合作伙伴，依托于对房的理解，能很好地提供金融的额度，以及在资产配置中形成对于人的财富能力或者资产配置的理解。
今天金融科技对人360度的标签和画像都刻画得比较成熟了。因为我们对于90多个城市的交易政策、操作流程和风险把控都比较清晰，不管面对保险、银行还是信托，这部分风险已经通过我们做好了管理。资金安全方面，依托于三方支付牌照和对行业深度的理解，我们来把控这个过程中资金交付的风险。这些事情依赖于长期现金流的模型，短期会大量投入资本金来做，对这些技术进行改造以后，我们面向的是整个金融机构和小B服务体系。
最终目标是希望通过居住场景当中的赋能和金融基础设施的建设，服务于2亿家庭。依托于20多万经纪人和2000多位金融从业人员，贝壳金服正在往这条路上走，谢谢大家。