- 房地产
报告编委
黄勇
爱分析合伙人&首席分析师
目录
1.研究范围定义
2.厂商全景地图
3.市场定义与厂商评估
4.入选厂商列表
1.研究范围定义
研究范围
地产科技，即房地产与科技的融合应用，是指利用人工智能、物联网、云计算、大数据、区块链、5G等数字化技术对房地产产业链上各环节进行业务流程重塑和模式创新，从而实现降本增效、消费者体验升级等价值。
国家政策指引、市场环境变化、消费需求升级、数字技术支撑等多重因素共同驱动国内地产科技进入发展“快车道”，未来科技必将渗透至房地产更多的业态和应用场景。
首先，国家政策为房地产转型升级提供战略指引。在数字经济发展战略方针下，国家相继出台《关于加快发展数字家庭 提高居住品质的指导意见》、《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的实施意见》、《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》等一系列政策及举措，深化拓展新兴技术在房地产业态全场景、业务全场景中的应用，加速促进智能建造、智慧社区、数字家庭、智慧物业等地产领域的数字化发展。
其次，外部市场环境变化倒逼房地产数字化转型加速。中国商品房销售红利见顶，传统高周转模式难以为继，房地产行业已经进入“低增长、低利润、高集中度”的存量时代，同时叠加融资“三道红线”、银行“两道红线”、供地“两集中”等政策影响，房地产下行趋势更显。在此背景下，房地产企业需要借助数字化手段向精细化运营和多元经营转型，围绕“精准投资、精益建造、精准营销、精细资金、精准运营、精细服务、精准决策”实现降本增效。
再次，消费需求升级驱动产业链主体重塑业务流程、升级产品服务。伴随收入水平、技术发展、需求群体结构等因素改变，住房消费理念由过去单纯的居住需求向更加多元化、个性化、品质化的新需求转变，消费者更加注重物业服务品质度、户型设计友好度、家居配套智能化等；同时，消费行为线上化转移，消费者对房源浏览、咨询带看、乃至交易环节均有不同程度的线上化需求。这也就要求产业链上各主体借助数字化工具改变自身业务流程和升级产品服务。
最后，新兴技术生态为地产科技发展提供工具支撑。人工智能、物联网、大数据、5G、AR/VR、区块链等数字科技为房地产行业数字化提供完善的“基础设施”，技术应用对房地产开发、营销、运营、交易、后市场服务等环节进行深度改造，实现了科技对房地产行业的颠覆与重塑。例如，人工智能技术助力建筑设计环节效率与质量双提升；AR/VR技术应用带来VR看房等创新的信息交互方式等。
整体来看，目前国内地产科技仍处于初级阶段，房地产企业需要借助更深层次的突破，逐步实现从单点到体系的智能化，才能进一步提高价值创造与传递效率、持续提升客户与用户体验。
图 1： 地产科技驱动因素
爱分析基于对国内房地产企业和科技厂商的调研，将地产科技市场分为“业务应用场景”、“通用职能场景”、“基础技术平台”三层。其中“业务应用场景”是覆盖房地产土地获取、规划设计、招标采购、工程建造、营销销售、运营管理、后市场七个环节的解决方案；“通用职能场景”包含人力资源共享中心、财务共享中心、协同办公平台等对内管理的解决方案；“基础技术平台”包括云平台、数据中台、IoT平台、BI商业智能平台等，是房地产数字化转型的“基础设施”支撑。
从数字化投入看，面对行业环境下行，房地产企业的数字化预算投入收缩，重点投向刚需场景，开发业务中的数字营销、智慧案场、VR看房等营销环节与企业利润强挂钩，仍是数字化投入的重点方向；运营业务中的物业市场受地产行业下行冲击相对较小，物业企业仍保持较高的数字化投入力度来提高物业板块的整体竞争力，并且物业科技厂商数量众多，甲方企业在做厂商选型时的匹配难度较大。从市场潜力看，在政策引导、技术进步等因素驱动下，人工智能、物联网等技术加速向设计、施工、运维等建筑领域渗透，助力传统建筑企业进行数字化革新和精细化管理，未来智能设计、建筑机器人等市场发展空间较大。基于此，本次报告爱分析选取智能设计、建筑机器人、数字营销、智慧案场、VR看房、物业科技6个特定市场进行重点分析。
本报告面向房地产企业决策层及数字化部门负责人、信息技术部门负责人、业务负责人，通过对各特定市场的需求定义和代表厂商的能力解读，为房地产企业数字化转型规划与厂商选型提供参考。
图 2： 地产科技市场全景地图
厂商入选标准
本次入选报告的厂商需同时符合以下条件：
- 厂商的产品服务满足各市场定义的厂商能力要求；
- 近一年厂商具备一定数量以上的地产企业付费客户（参考第3章各市场定义部分）；
- 近一年厂商在特定市场的营业收入达到指标要求（参考第3章各市场定义部分）。
（注：“近一年”指2021年Q3至2022年Q2）