摘要:估值虚高,表现堪忧,联合办公到底有没有未来?

作者:Ryan John King

来源:http://www.thetowner.com/

编译:王京京

作者简介:

Ryan John King是一位作家、研究员以及空间企业家,主要致力于建筑学、政治经济学、以及数字社会等交叉领域的研究,是众多相关会议、论坛、工作坊以及比赛中的常邀嘉宾。他本科毕业于马萨诸塞大学安姆斯特分校,主修政治经济学,后来在哥伦比亚大学建筑、规划与保护学院学习建筑学,发表过大量关于建筑以及城市数字化变革的文章。

WeWork只值20亿美金?联合办公的泡沫到底有多大?-爱分析

过去两年里,WeWork几乎已经成了联合办公、千禧一代(生于1977到1994之间的一代人)、科技创业公司的代名词。在为企业和自由职业者提供配备会议室、厨房以及休息室等灵活办公空间的同时,WeWork也不断创造着收入,宣扬着公司使命、文化以及新的城市生活理念。

作为一个新兴品牌,WeWork不仅代表着联合办公的新概念,而且已经渗透到了我们的城市结构之中。当前,WeWork已经在33个国家开设了113家联合办公空间。

WeWork被认为是共享经济的典型代表,它建立在价值交换的基础上,通过软件技术和物理空间实现线上和线下的连接。然而,这种模式也使得他们缺乏任何实体资产的所有权。

Uber是目前全球最大的乘车共享平台,Airbnb是全球最大的住宿共享平台,尽管他们不拥有任何一家酒店或者出租车。WeWork也遵循共享经济的定理:它是世界上最大的联合办公公司,却不拥有一处房产。

然而,残酷的是,WeWork不同于其共享经济的同伴们。随着用户不断增长,构建起越来越庞大的共享网络, Airbnb和Uber已经能够很好地应对市场竞争。相比之下,WeWork先从地产商那里租来办公空间,然后花钱重新装修,最后将这些空间分块儿租给创业公司。与其说是一个网络,WeWork更像是提供联合办公空间和各种配套设施的中心化的酒店服务。

在CB Insights不久前发布的全球独角兽榜单中,WeWork以160亿美元的估值排名第9,但问题也随之而来,这么高的估值背后,到底是什么?WeWork真正提供的是什么服务?这家公司的愿景是什么?对我们城市的未来将会带来哪些影响?

市场竞争加剧,公司表现堪忧

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尽管2016年联合办公行业迅猛发展,投资人对整个行业的估值也依然乐观,但是作为行业老大的WeWork却表现出了一些不好的迹象。自2010年成立以来,WeWork逐渐从一个行业推动者变成了一个市场垄断者。但是,如今它却面临越来越多的竞争。

在美国,联合办公空间的数量已经从2010年的250家增长到了2015年的近3000家。然而WeWork的平均每日会员费只有45美元,已然不能成为主要收入来源。此外,财务的过分扩张以及创新空间的缺乏,也日益成为其持续发展的限制。

新店开设一再推迟,建筑成本超出预算,从房东那里获得补贴也变得越来越难,这些因素正在破坏着WeWork乐观的预期和服务费用:租金已经从每人每月750美元降到了550美元,而且各地的空间也开始变得难以满座。

2015年,WeWork预期到今年年底将会实现10亿美元的收入。如今,这一目标无法实现,公司又将其作为了2017年的目标,而且似乎仍然满怀希望。此外,2016年的预期利润也降低了78%(从6500万美元降到1400万美元)。同时,今年年初,WeWork还裁掉了7%的员工,并停止继续招人。(根据最新消息,WeWork最近还输掉了一场劳动纠纷,原因是该公司歧视保洁人员,拒绝其加入工会。)

WeWork目前仍然是盈利的,但是能否保持先前的增长和成功已经严重值得怀疑。

不确定因素太多,商业模式存在问题

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WeWork商业模式的基础是:在一个新地址注册一家有限责任公司,然后和办公建筑商签署一项长期租赁合同。随后,WeWork需要以现金形式提前缴纳一年的租金,用来进行彻底的大范围装修,以使此地具有像其他WeWork办公空间同样的风格。

WeWork采用一套严格的公司审美和设计,类似于Carles Buzz所称的“当代墨守成规的设计美学”:风化木头、裸露砖墙,古怪灯饰,少许金属元素,以及室内植物,但并非普通花卉。

最后,WeWork再将这些设施齐全、开放舒适的办公空间租给创业公司和自由职业者。

这种模式的问题在于,WeWork面临着潜在的预付成本,但是它并没有对其所提供的办公空间拥有任何房产所有权。同时,WeWork过度依赖持续的经济增长。如果经济一旦下滑,公司发展必将受阻,而它既没有资产可卖,还身陷租约,没有任何实体价值能留下来。

WeWork在他们的客户身上打赌,认为他们会成为一种文化标准,然而这些创业公司和员工本身就很不稳定。同时,联合办公和生活空间都是资本密集型的,公司必须有足够的资金来维持运营。

“空间即服务”是新价值还是旧模式?

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WeWork的主要价值主张是所谓的“空间即服务”(Space as a Service,SaaS),这个SaaS意味着要为新一代移动型、创新型劳动力提供与其生产率以及风格需求相一致的工作和生活空间。“WeWork效应”源自移动APP技术的发展,该技术被认为点燃了WeWork的生态系统。

但是,“空间即服务”听起来很像几十年来建筑师和设计师们所提供的东西。这种僵化老旧的商业模式,却使得WeWork拥有160亿美元的高估值,不得不说其中包含了太多泡沫和炒作成分,毕竟它的预期和愿景已经越来越和现实不相匹配。

目前,WeWork的过高估值已经受到了密切关注,并且在投资人中间引发了广泛争论。尽管地产大亨Mort Zuckerman和Bill Rudin是这家公司的最大投资人,仍有很多投资人对WeWork嗤之以鼻。Barry Sternlicht运营着美国最大的商业住房抵押投资信托机构,他说,“WeWork被严重高估,当一切开始下跌的时候,WeWork不是从160亿美元降到140亿美元,而是直接降到20亿美元。而而下降的时候没有电梯,直接摔到地上。”

不过,WeWork的信徒们并没有把它看成一项租赁服务,而是把它当做有价值的全球性创新者社区。WeWork也正是以其品牌中所宣扬的价值吸引着千禧一代,构建着他们之间的网络——所谓的物理社交网络。

WeWork总裁Artie Minson表示,“使WeWork持续差异化的东西是它拥有最强劲的社区,最好的员工以及最创新的技术、设计和服务。与此同时,我们良好的财务表现也使我们成为地产商的最佳合作伙伴。”

所谓的技术优势,可能是指其发布的一款内部APP,主要服务于其社区成员,有点像Facebook和Linkedin的结合体,用户可以发布活动、联系彼此,以及安排会议日程等。

这家公司对这款APP的成功有着近乎乌托邦式的期望。但是根据一项报告透露,只有17%的会员在该网络上发布信息超过一次。透露这项报告的正是在WeWork办公的一家公司,主要提供数据跟踪服务。在泄露这项报告之后,这家公司被WeWork以违反服务条款为由赶出了空间。

WeLive,建立在错误假设上的“空中楼阁”

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WeWork似乎一直都没有弄明白它的用户画像,以及整个市场真正需要什么,最明显的例子就是WeLive——这家公司正在尝试的联合生活空间。

WeWork将WeLive描述为“一种建立在社区、灵活性以及基本信念基础上的生活空间,在这个空间里,我们周围的人和我们一样优秀。”从面积几乎是酒吧和活动空间两倍的收发室和洗衣房,到开放厨房、屋顶露台以及多人按摩浴缸,WeLive通过为物理空间赋予意义和关系,想要挑战传统的公寓居住方式。

WeLive延续了与WeWork同样的模式:先签订长期租赁合同,然后装修,再租出去。不同的是,WeLive是一种高端公寓式社区居住空间,它基于和WeWork相同的价值主张:租金不能按每平方英尺计算,而应该按照社区价值和建筑的舒适程度来算。

事实上,WeWork已经严重搞错了这项工程的评判标准,因为他们从根本上高估了从事科技工作的千禧一代能够支付起这种奢华服务的人群数量。私人工作室每月2000美元起,而每月1375美元,你可以租到一个有隐蔽床的公共一居室,但是只有一块帘子用来保护隐私。

这种商业模式基于一种关于千禧一代的传说:他们生活富裕,但是不想为空间支付太高价格,而更看重公共体验和社群,以及其他共享经济的好处。然而实际上,千禧一代比他们的父辈在同样的年纪少赚2000美元,而且面临着前所未有的资金短缺。

因此,包括WeLive在内,WeWork关于共享经济服务所依赖的基础假设似乎是错的。这也就解释了,为什么到目前为止,WeLive只开了2家,而不是其计划中的14家。

WeWork,科技乌托邦的一场美梦

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从本质上看,WeWork是一家追求包罗万象的科技乌托邦式愿景的公司,包括改变我们的工作和生活方式,构建我们的社群。它把它自己想象成联结着众多创业公司、新兴行业以及千禧一代的科技公司。而事实上,WeWork如今看起来越来越不像是一家科技公司,而更像是一个二房东,为其模棱两可的社区价值索要着高额租金。

WeWork的创始人Adam Neumann将这家公司看作一个房地产运营系统,未来将会提供物流、软件、信用卡、工资支付、银行以及公司培训等多种服务,都通过公司的APP。

Neumann表示,WeWork接下来还将创建WeNeighborhoods和WeCities,“这只是时间问题,它不仅仅是一种假设。”他用富有特色的谦逊语气说道。

随着WeWork财务困难的信息被爆出,关于其估值过高的讨论也随之传播开来。而这家公司却继续沿着一条尝试性的技术路线来影响建筑规划、程序、设计以及幻想中的社区。

除了内部APP,WeWork还在2015年收购了一家建筑咨询公司CASE来获取技术,这家公司擅长信息模型构建(BIM)。如今,当物色新址时,WeWork还会使用一款价值12万美元的3D激光雷达扫描仪来创建高度细节化的模型,包括每层的装修布置。WeWork时代广场店还举办了一场“beta floor”活动,最新的科技创新在这里接受测试,比如环境温度传感器、物联网,以及可以追踪会员活动的壁挂式信号灯。WeWork说,这些数据有助于让其空间设计适应客户的习惯和偏好。

共享经济持续发展,不断适应新的情况。Airbnb正在追求同房主们的正式合作关系,Uber以及提供类似服务的公司也越来越接近自动驾驶这个全新的经济。

然而,随着2016年即将接近尾声,WeWork的各种想象和服务似乎已经开始变得过时,目标客户也几乎是一个不存在的人群,至少在这家公司目前所运营的价格区间内。更多的空间开始提供联合办公服务,不再需要像WeWork这样的中间人。例如,由WeWork两名前雇员创建的一家新公司就致力于以一种完全不同的商业模式进入这一市场,使当地的联合办公空间变得更加精简便捷。

WeWork标榜他们使用科技打造空间和社群,但实际上只是一种市场营销手段。我们不应忘记一个古老的道理:任何的无所不能和包罗万象,最后必将无法达成。