摘要:基于科技,打造全方面服务的共享办公空间

纳什空间李鹏:回归本质,共享办公的下一步怎么走 | 爱分析活动-ifenxi近日,爱分析在北京举办的“2019爱分析·中国房地产科技高峰论坛”落下帷幕。爱分析邀请了纳什空间合伙人兼副总裁李鹏进行题为《回归本质,共享办公的下一步怎么走》的演讲。

李鹏认为,共享经济的主体是稀缺优质的资源,而共享办公是市场发展、大公司小型化的必然产物。随着人们需求的不断提升,共享办公将在空间和服务两个维度进行变革。空间受到面积的客观限制,会有发展壁垒,服务则具有较大的想象空间。纳什空间将基于科技,采用全方面服务战略。

现将李鹏的演讲实录分享。

公司小型化趋势促进共享办公发展

大家好,纳什空间属于共享办公,而联合办公是共享办公的一部分。

首先,我想分享中国共享办公行业发展历程。我在联合办公这个行业到今天应该是五年,差不多正好是联合办公从开始有,直到现在。

为什么叫共享办公?昨天想这个问题的时候就想到这三个方面:属于共享办公的wework,属于最早共享经济的Airbnb和共享单车。这里面有很好的,也有不太好的代表,我们一直想什么叫共享。

我们觉得共享应该是稀缺资源,优质资源值得拿出来共享,很多时候在聊单车是不是应该拿出来共享,是不是应该是稀缺的优质的资源,给社会带来进步,给整个市场带来进步,还是说是一个倒退,所以可以考虑。

Airbnb聊了很多年,大家说Airbnb是共享经济,有时候自己私下开玩笑,我觉得Airbnb符合一部分人的需求,需求是什么呢?我出去旅游没有那么多钱,我又觉得我很有品味,因此找到了一个这种民宿很便宜,拍很漂亮照片,别人问起来还可以跟别人说我不是花不起钱,其实说白了很便宜,他把闲置资源应用起来,他的产生我觉得有市场的。

中国为什么会有共享办公?我觉得有几块,简单罗列了一下:市场发展必然,公司小型化和整个大量的写字楼出现。

我们明显感受到市场如今有很多公司变小了。纳什现在管理面积非常大,最近市场不是很好,大量的企业出现问题,大企业变小了,小企业没了,我们最近经常接一些客户,原来四五千平米的办公空间,现在说我们想要一千平米,人数还不能减少,还要效果很好。

前两天聊今日头条最早租的一套房子就是纳什租的,都是前店后场的商住两用,今日头条快速成长了。这种企业可能三个月就会变的很大,不可能什么租一个很大的空间去用,他需要快速周转的一个空间。

纳什空间李鹏:回归本质,共享办公的下一步怎么走 | 爱分析活动-ifenxi空间和服务是共享办公行业两大本质

共享办公行业本质有两块,第一块空间,第二块服务。我到今天有18年在地产行业的经验,前十几年做开发商,后十几年一直在做联合办公,或者共享办公这件事,空间跳不过去的。空间很熟悉了,后面还会有服务这件事。

先简单聊聊空间,为什么讲共享办公不等同于联合办公?纳什做共享办公,我们有联合办公,还有一个分布式办公。北京最大市场是商住两用的市场,大量的小企业其实在商住两用里面,不是在写字楼,也不是在联合办公。

纳什有自己风格的,有各种各样风格,大家其实都已经做过一间了,所以联合办公有工位,有办公室,有会议室,有隔间,有开放区,有水吧。联合办公里面往大的,我们自己做了超市,做了餐厅,联合办公的区域,还有独立办公室。这就是联合办公,最大联合办公可能两三万平米一个整体,又可以办公又可以做其他事情。但是另外一套纳什也在做的一个大的产品线,我们占比非常大的,其实这就是商住两用,这个小房间60多平米,有老板间,办公区,会议室,水吧,60多平米,公司变大了往高了走。

为什么会有这些东西出现呢?其实我们也一直在研究整个空间这个东西,整个互联网发展,超大型科技企业产生。90后00后千禧一代,无纸化办公、云办公、手机云端办公、SaaS,这个体现出现在办公室这些人跟我当年2000年刚毕业参加工作时候已经不一样了。那个时候觉得只要发我工资,给我一个办公桌我可以工作。现在公司最年轻的小朋友虽然还没有00后,90后已经很多了,不光挣多少钱问题,在相对舒适有逼格的环境工作,有面子,对自己来说更好,我刚毕业时在施工现场,住在帐篷里,那个时候大家都吃苦耐劳。现在不是90后他们不吃苦耐劳,是人的生活需求和品质提升了。

第二块特别有意思,去年跟一个非常牛的日本设计师去聊,说为什么我们的办公桌是一米二宽,深度是600?因为最早的打字机,后来的台式机,办公桌深度从600变800一直变大,而且整个台面有大量的纸,导致桌子变的很大。

但是你看现在看我们同事朋友上班一个手机、一个耳机、一台笔记本、再加一茶杯,基本这就是他整个桌面的需求。整个办公环境和工作方式都改变了,空间不改变那是挺奇怪的事情。空间设计所有的这些东西一定会变。

联合办公为什么会出现?还有一个问题就是职场阶级性变化差距了,所有的大佬现在愿意吹的我没有阶级,公司怎么怎么样。我们去美国硅谷,每家公司比的是餐厅,不是办公室,每一个特别牛的企业跟你说我的餐厅特别好,员工福利特别好,这就是未来发展趋势,空间需要改变。

我们常规的办公室环境,有很多桌子,里面还有很多洽谈区和接待区。而我们现在觉得更像一家牛逼的公司的样子,就是员工坐在花园里一样,桌椅摆的奇奇怪怪,很开放。这两张设计图的面积是一样的,但是第二张图上面的工位可以用的数量比上一张图增加36个位置。它并不是因为座位多了,而是因为找了一些地方可以做成公用的。

这是1940-1950年期间非常流行的一个东西,社会不光会进步,也会倒退,整个设计其实被倒退了。1940-1950年时,美国办公室是这样,后来为什么有隔间不展开讲了,大家可以看看建筑史,通过工厂化、企业化等。

随着办公形态不一样,未来办公空间的使用人和场景也是不一样的。你看现在我们聊共享办公,3-5个人有两个可选择,一种选择独立办公室,第一你能有自己做饭地方,空调是24小时的,独立的上下水,可以在这儿住,但是联合办公不行。我们到现在为止累计服务23000家小企业,我看到太多小企业特别喜欢这个样子,因为它更自由,更方便一点。另一种就是到联合办公有逼格的感受。

当然联合办公大企业分支机构也在用。50-200人我们自己定义的有一个新办公综合体,我们在北辰最大的单独的办公室可以坐100个人左右,中型企业可以用。再往后产业园区,未来办公类型这种空间形式就是这些东西,是要改变的,这个市场会变。

纳什空间李鹏:回归本质,共享办公的下一步怎么走 | 爱分析活动-ifenxi纳什空间借助科技开展全方位服务

讲一讲服务,服务这件事讲起来其实很辛酸泪,因为我们做了五年,市场其实一直在变化,我觉得作为一家算是头部的共享办公企业联合办公企业,这5年比较大的一个过程就是我们把所有事都干了一遍,包括装修我们自己做了,家具也做了,服务自己也做了,所有东西都搞了一遍,到今天才知道哪些东西干脆自己做,哪些东西不要做。

马斯洛原理,搭了这么一个图。最基础这一块保洁、绿植,第一先生存。第二合规,你得办证,工商,财税等。再往上发展,你得融资,跟政府对接,可以拿钱,政府很有趣,其实每年比如说像北京吧,今年一年是300亿的基金是要发出去的,相对偏的地方,每年拿着几个亿的钱。

再往上理想化的东西,社交这个不排斥,在这个时间点,什么时候能做到那么好,当然希望可以做。上面这些事都做了,也有不错效果,短期之内见不到收益,一共可以提供附加值的东西。而且未来的办公这个市场也一定是服务+空间,因为空间很容易,服务是没有上限的。

科技改变,我觉得这个题材太大了,最近又是5G、万物互联,就不说太虚,还是有用的。这个给行业看的,大家现在做什么必谈科技数据收集,CRM系统,SaaS系统我们也都做,已经服务24000家企业。

每个企业做过什么事,他喜欢什么,在你这儿买过什么,参加过什么服务,有没有交房租,有没有欠租都收集了,包括这个公司什么时候黄的。未来对于整个资产管理,包括服务提升,包括产品升级都有帮助,但是这个需要长期积累的,我觉得做了五年还是远远不够,现在拿这个资料要去做分析,这是非常重视一部分,什么时候开花结果要再看一看。

下面也是比较常规化的东西,我们自己有纳米系统,所有的数据管控,楼盘的管控,包括一些楼盘数据,我们都会留存,整个的智能化系统我们也做了,全都是自己的,当然是有一部分跟小米其他合作的,包括智能门锁、控制、桌椅,很好的东西,SaaS系统给小企业准备一套SaaS系统也做了,但是还是要再等等看。

纳什空间管的最多面积,仅限于共享办公行业。现在做了4个城市,每个城市很大的区别,大家的工作方式,政府的方式,企业类型有非常大的区别。这个其实是给资产方还有包括业主方看的,我们要告诉他们是一个很牛的团队,我们能做很多很牛的事情。

做办公是低头捡钱的一件事,我做了差不多12年的开发商,建楼卖楼最挣钱的,做服务做这个真不挣钱。所以我经常跟开发商聊,我觉得服务不是那么容易一件事,大家别把它想的太轻松。服务大B还是服务小B,所有人觉得大B好挣钱,但是竞争激烈,所以我们只能服务小B,小B既没钱,要求还多,服务还不容易被认可,所以很苦的一件事情。

我们确实做了很多合作,降低一些成本,相当于集采降低成本。我们自己做了条线,学院、政务、资本。学院其实就是给整个的企业提供一些学习社交,政务就是从政府要钱,资本帮他做投资,帮他拿一些钱,我们觉得这是现在企业最需要三大块东西。

以上就是我分享的内容,谢谢大家。