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近日，爱分析在北京举办的“2019爱分析·中国房地产科技高峰论坛”落下帷幕。爱分析邀请了纳什空间合伙人兼副总裁李鹏进行题为《回归本质，共享办公的下一步怎么走》的演讲。
李鹏认为，共享经济的主体是稀缺优质的资源，而共享办公是市场发展、大公司小型化的必然产物。随着人们需求的不断提升，共享办公将在空间和服务两个维度进行变革。空间受到面积的客观限制，会有发展壁垒，服务则具有较大的想象空间。纳什空间将基于科技，采用全方面服务战略。
现将李鹏的演讲实录分享。
公司小型化趋势促进共享办公发展
大家好，纳什空间属于共享办公，而联合办公是共享办公的一部分。
首先，我想分享中国共享办公行业发展历程。我在联合办公这个行业到今天应该是五年，差不多正好是联合办公从开始有，直到现在。
为什么叫共享办公？昨天想这个问题的时候就想到这三个方面：属于共享办公的wework，属于最早共享经济的Airbnb和共享单车。这里面有很好的，也有不太好的代表，我们一直想什么叫共享。
我们觉得共享应该是稀缺资源，优质资源值得拿出来共享，很多时候在聊单车是不是应该拿出来共享，是不是应该是稀缺的优质的资源，给社会带来进步，给整个市场带来进步，还是说是一个倒退，所以可以考虑。
Airbnb聊了很多年，大家说Airbnb是共享经济，有时候自己私下开玩笑，我觉得Airbnb符合一部分人的需求，需求是什么呢？我出去旅游没有那么多钱，我又觉得我很有品味，因此找到了一个这种民宿很便宜，拍很漂亮照片，别人问起来还可以跟别人说我不是花不起钱，其实说白了很便宜，他把闲置资源应用起来，他的产生我觉得有市场的。
中国为什么会有共享办公？我觉得有几块，简单罗列了一下：市场发展必然，公司小型化和整个大量的写字楼出现。
我们明显感受到市场如今有很多公司变小了。纳什现在管理面积非常大，最近市场不是很好，大量的企业出现问题，大企业变小了，小企业没了，我们最近经常接一些客户，原来四五千平米的办公空间，现在说我们想要一千平米，人数还不能减少，还要效果很好。
前两天聊今日头条最早租的一套房子就是纳什租的，都是前店后场的商住两用，今日头条快速成长了。这种企业可能三个月就会变的很大，不可能什么租一个很大的空间去用，他需要快速周转的一个空间。
空间和服务是共享办公行业两大本质
共享办公行业本质有两块，第一块空间，第二块服务。我到今天有18年在地产行业的经验，前十几年做开发商，后十几年一直在做联合办公，或者共享办公这件事，空间跳不过去的。空间很熟悉了，后面还会有服务这件事。
先简单聊聊空间，为什么讲共享办公不等同于联合办公？纳什做共享办公，我们有联合办公，还有一个分布式办公。北京最大市场是商住两用的市场，大量的小企业其实在商住两用里面，不是在写字楼，也不是在联合办公。
纳什有自己风格的，有各种各样风格，大家其实都已经做过一间了，所以联合办公有工位，有办公室，有会议室，有隔间，有开放区，有水吧。联合办公里面往大的，我们自己做了超市，做了餐厅，联合办公的区域，还有独立办公室。这就是联合办公，最大联合办公可能两三万平米一个整体，又可以办公又可以做其他事情。但是另外一套纳什也在做的一个大的产品线，我们占比非常大的，其实这就是商住两用，这个小房间60多平米，有老板间，办公区，会议室，水吧，60多平米，公司变大了往高了走。
为什么会有这些东西出现呢？其实我们也一直在研究整个空间这个东西，整个互联网发展，超大型科技企业产生。90后00后千禧一代，无纸化办公、云办公、手机云端办公、SaaS，这个体现出现在办公室这些人跟我当年2000年刚毕业参加工作时候已经不一样了。那个时候觉得只要发我工资，给我一个办公桌我可以工作。现在公司最年轻的小朋友虽然还没有00后，90后已经很多了，不光挣多少钱问题，在相对舒适有逼格的环境工作，有面子，对自己来说更好，我刚毕业时在施工现场，住在帐篷里，那个时候大家都吃苦耐劳。现在不是90后他们不吃苦耐劳，是人的生活需求和品质提升了。
第二块特别有意思，去年跟一个非常牛的日本设计师去聊，说为什么我们的办公桌是一米二宽，深度是600？因为最早的打字机，后来的台式机，办公桌深度从600变800一直变大，而且整个台面有大量的纸，导致桌子变的很大。
但是你看现在看我们同事朋友上班一个手机、一个耳机、一台笔记本、再加一茶杯，基本这就是他整个桌面的需求。整个办公环境和工作方式都改变了，空间不改变那是挺奇怪的事情。空间设计所有的这些东西一定会变。
联合办公为什么会出现？还有一个问题就是职场阶级性变化差距了，所有的大佬现在愿意吹的我没有阶级，公司怎么怎么样。我们去美国硅谷，每家公司比的是餐厅，不是办公室，每一个特别牛的企业跟你说我的餐厅特别好，员工福利特别好，这就是未来发展趋势，空间需要改变。
我们常规的办公室环境，有很多桌子，里面还有很多洽谈区和接待区。而我们现在觉得更像一家牛逼的公司的样子，就是员工坐在花园里一样，桌椅摆的奇奇怪怪，很开放。这两张设计图的面积是一样的，但是第二张图上面的工位可以用的数量比上一张图增加36个位置。它并不是因为座位多了，而是因为找了一些地方可以做成公用的。
这是1940-1950年期间非常流行的一个东西，社会不光会进步，也会倒退，整个设计其实被倒退了。1940-1950年时，美国办公室是这样，后来为什么有隔间不展开讲了，大家可以看看建筑史，通过工厂化、企业化等。
随着办公形态不一样，未来办公空间的使用人和场景也是不一样的。你看现在我们聊共享办公，3-5个人有两个可选择，一种选择独立办公室，第一你能有自己做饭地方，空调是24小时的，独立的上下水，可以在这儿住，但是联合办公不行。我们到现在为止累计服务23000家小企业，我看到太多小企业特别喜欢这个样子，因为它更自由，更方便一点。另一种就是到联合办公有逼格的感受。
当然联合办公大企业分支机构也在用。50-200人我们自己定义的有一个新办公综合体，我们在北辰最大的单独的办公室可以坐100个人左右，中型企业可以用。再往后产业园区，未来办公类型这种空间形式就是这些东西，是要改变的，这个市场会变。
纳什空间借助科技开展全方位服务
讲一讲服务，服务这件事讲起来其实很辛酸泪，因为我们做了五年，市场其实一直在变化，我觉得作为一家算是头部的共享办公企业联合办公企业，这5年比较大的一个过程就是我们把所有事都干了一遍，包括装修我们自己做了，家具也做了，服务自己也做了，所有东西都搞了一遍，到今天才知道哪些东西干脆自己做，哪些东西不要做。
马斯洛原理，搭了这么一个图。最基础这一块保洁、绿植，第一先生存。第二合规，你得办证，工商，财税等。再往上发展，你得融资，跟政府对接，可以拿钱，政府很有趣，其实每年比如说像北京吧，今年一年是300亿的基金是要发出去的，相对偏的地方，每年拿着几个亿的钱。
再往上理想化的东西，社交这个不排斥，在这个时间点，什么时候能做到那么好，当然希望可以做。上面这些事都做了，也有不错效果，短期之内见不到收益，一共可以提供附加值的东西。而且未来的办公这个市场也一定是服务+空间，因为空间很容易，服务是没有上限的。
科技改变，我觉得这个题材太大了，最近又是5G、万物互联，就不说太虚，还是有用的。这个给行业看的，大家现在做什么必谈科技数据收集，CRM系统，SaaS系统我们也都做，已经服务24000家企业。
每个企业做过什么事，他喜欢什么，在你这儿买过什么，参加过什么服务，有没有交房租，有没有欠租都收集了，包括这个公司什么时候黄的。未来对于整个资产管理，包括服务提升，包括产品升级都有帮助，但是这个需要长期积累的，我觉得做了五年还是远远不够，现在拿这个资料要去做分析，这是非常重视一部分，什么时候开花结果要再看一看。
下面也是比较常规化的东西，我们自己有纳米系统，所有的数据管控，楼盘的管控，包括一些楼盘数据，我们都会留存，整个的智能化系统我们也做了，全都是自己的，当然是有一部分跟小米其他合作的，包括智能门锁、控制、桌椅，很好的东西，SaaS系统给小企业准备一套SaaS系统也做了，但是还是要再等等看。
纳什空间管的最多面积，仅限于共享办公行业。现在做了4个城市，每个城市很大的区别，大家的工作方式，政府的方式，企业类型有非常大的区别。这个其实是给资产方还有包括业主方看的，我们要告诉他们是一个很牛的团队，我们能做很多很牛的事情。
做办公是低头捡钱的一件事，我做了差不多12年的开发商，建楼卖楼最挣钱的，做服务做这个真不挣钱。所以我经常跟开发商聊，我觉得服务不是那么容易一件事，大家别把它想的太轻松。服务大B还是服务小B，所有人觉得大B好挣钱，但是竞争激烈，所以我们只能服务小B，小B既没钱，要求还多，服务还不容易被认可，所以很苦的一件事情。
我们确实做了很多合作，降低一些成本，相当于集采降低成本。我们自己做了条线，学院、政务、资本。学院其实就是给整个的企业提供一些学习社交，政务就是从政府要钱，资本帮他做投资，帮他拿一些钱，我们觉得这是现在企业最需要三大块东西。
以上就是我分享的内容，谢谢大家。