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好租匡健锋:商办项目各环节效率将通过数据进一步提升

核心能力对外输出

2019年07月03日
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6月26日,2019爱分析·中国房地产科技高峰论坛在北京成功举办。本次论坛以科技重塑,服务升级为主题,汇聚了国内数十家房地产科技领域的企业家代表,总结房地产科技领域的最新进展,探讨行业的未来发展趋势。

商办资产运营领域,办公地产进入买方市场,办公选址企业对高效率房源匹配专业化办公配套服务有着长期的市场需求,同时存量持有方和运营方在招商运营咨询等方面对专业化的服务诉求也在日益增长。

好租是行业领先互联网办公选址及商办平台,基于其数据能力,为企业端和业主端提供办公选址活动,此次论坛邀请到了好租联合创始人匡健锋做主题演讲,主题为从办公到产业,商办大数据助力城市更新

受宏观经济影响,商办空置量快速上升

各位下午好!非常感谢今天爱分析提供这样一个平台,能够跟大家做这样一个交流。先简单自我介绍一下,我是匡健锋,好租联合创始人,好租在商办领域,从事和商办领域相关的包括企业服务,也包括选址,包括面向我们的上游端做的各类延伸服务。

上午已经有很多嘉宾做了地产数据或者科技相关的分享,我再给大家简单介绍一下商办这个领域。相对来说商办是一个更加低频,有可能面临更严峻挑战,以及处在基础设施更不完善的状态下的一个行业。

商办是一个非常受到宏观经济发展状况影响的行业,可能要比住宅领域更明显。这是最近一年数据情况,这边是北京的,20186月到今年6月北京市场空置量呈现很明显的上升态势,去年同期相比,我们同比增长率基本上都在20%-30%以上,整个市场不管是新增的也好,还是旧的这些办公楼退租出来的也好,毫无疑问的是,整个市场空置量在快速上升。还有一些具体的商圈数据,CBD、望京周边的一些商圈,可以看到整个成交量在下降。

低价需求增多,买方决策更谨慎

刚才说的是供给端,现在从需求这一端去看。第一个是150平米。

深圳前海大家应该都了解,非常火,但是那一片空置非常多的面积,所以政府也有很强力的刺激政策。150是什么意思?只要你在那个地方租了150平以上的面积直接给补贴,如果说我们的企业比较强,是重点企业或者重点行业里面的高速成长的企业,这个补贴再往上浮很多,150是很低的数字,咱们今天绝大多数与会嘉宾办公室面积都不止150平米。

北京上海低价需求增多,有很多在四五十块钱,这个不算贵。P2P也不用说了,去年非常大的一个波动。越来越多的开发商1.5个月佣金,背后原因是什么,因为我们的企业选址过程中越来越谨慎,有很多的大宗交易,在临门一角的时候被总部终止了,原因对经济态势不确定性等等。很多空置率,包括产业园,产业园与写字楼相比,整体价格更便宜一些。

行业数据基础设施建设待完善,是决策的重要支撑

刚才看了整个市场态势,我再给大家介绍一些行业情况,在商办这个领域里面,整个数据基础设施完备性要远远低于民宅这个领域,关于以前的楼盘一系列建设。

数据却又是整个商办过程中非常重要不可或缺的一项,从前期的开发面临的问题,是开盘了,开不开发,开发哪里,开发面积,全部都是需要数据支撑的。再到区划,我的这个产品盖好了,我怎么样的定价,我应该怎么样给佣金,附近有哪些竞品,竞品最近有没有一些营销策略,或者竞品定价在什么样程度等等,如何去做维护,这里面还有IOT相关的内容。每一个环节里面,其实都非常的需要数据。

好租是在2015年创立的公司,和传统的地产经纪行业公司不一样的地方,一开始围绕一个核心建设,这个核心就是数据。在好租每天都可以看到,数据影子在方方面面都存在,每一次的会议都是用数据在说话,我们的后台系统都是围绕着整个数据建设去做的。现在好租的数据在某些领域,比如说联合办公,或者比如说在招商,比如在一些具体的领域里面已经逐步成为这个行业的标准。数据来源包括很多行业数据、公开数据、好租平台自己生产数据。

现在已经覆盖30多个城市,每一栋楼现在可以用200多个静态的资管维度去给他做描述,今天这样一栋楼,层高是多少,一共有多少层,他的装修的状态是什么样的,甚至细化到洗手间里面男厕有多少个小便池,有多少个蹲位等等。

我们现在已经能够服务的客户超过100+,实际上获取到的企业的信息和数量已经超过1000万,我们可以把这些企业到什么程度,是什么行业的,主要从事什么类型的服务或者产品,或者是说他在哪个办公楼里办公,他办公的面积大概在什么样一个区间,他办公的整个迁移路径是怎么样的。还有经纪人日常生产很多数据,比如说这个房源现在在租赁的状态,或者是说在售卖的状态,或者已经完成租赁和售卖,整个会有200多万次的数据匹配。

每一次的数据匹配可以理解为什么呢?理解为有一个客户,一个企业,在选址过程中,看上了或者没看上某一栋楼,他的原因是什么?是面积不够,装修不好,价格太高了,还是什么其他的。

数据产品服务全流程,科技改变行业思考方式

我们从2018年的下半年推出了新的一款产品。就是晓楼,这款产品从2018年开始,整个把好租原来的战略作为对外的扩充,我们把数据和能力集中在了产品里面。

通过数据,刚才演示的那些数据,我们从最基础的一个定位分析,城市的宏观研究,可进入性研究,以及目标市场研究,项目开发发展定位,投资分析,价值分析,这些都开始用数据的方式去做方案。

我们希望能够提升一个项目从立项,不管是新的项目还是这种改造性的项目,期望能够把从立项到开发到运营各个环节效率通过数据的方式进一步提升。

这是我们系统的一个截图,北京和房地产相关的行业,所在的地理位置,我们很多行业,针对每个行业进行很多的细分,比如说航天领域,航天领域我们会看到这幅图非常明显的一个聚焦,聚焦在哪儿呢?北京西三环到西四环这个区域,大概南四环区域,因为这两个区域都是传统航天或者军工企业,以及研究所密集集中的领域。

再一个我们叫楼盘字典,整体可以理解为是一个数字化的楼盘,我们举一个例子,佳兆业广场,很常规的指标,下面均价,一些主推的户型等等,其实下面还有200多个字段,这200多个字段从方方面面去精细化的描述这样一个楼盘。

大家可能会问我把这个楼盘描述这么精细有什么用?其实这个可以这么理解,数据是一切后续的智能化分析的基础,当我们真正了解这样一个楼盘之后,他的价值包括企业用户为什么会选择它,也包括说他如果作为一个竞品和周边其他新项目相比有哪些优势和劣势时候,这一切分析才会成为可能。

括我们提到一个价值能力画像,这个是我们在尝试阶段的一个特性,通过刚才说的200多个字段,包括对他周边的各类设施和配套服务进行分析和计算之后,用一个数字化的方法去把这个楼常用的指标描述出来。比如说交通出行是否方便,能够打多少分,周边的配套,以及市场关注度,整体的性价比等等,我们会从很多的方面去对这个楼进行一些描摹。

举了一些具体的案例,这是我们最近正在做的一个项目,刚才说的佳兆业,还有一个绰号旧改王,会拿一些不太好的项目通过自己的改造或者运营使它焕然一新等等,目前我说的案例是我们正在进行的项目,不是跟佳兆业合作的,是跟另外一个开发商合作。

它是一个什么样的背景呢?在某些区域拿下一栋楼,好租帮助他用数据方式做这个楼的定位,招商的策略,首先我会告诉他的是你所买的那一栋楼所在的区域附近的竞品,硬件指标是什么样的,这是其中一部分,空调等等一系列指标。

再一个我会告诉他这样的一个产品,他所面对的目标客户是什么样的,这个目标客户他的一个存量大概多少,当时给他分析出来一个结论是面向的是租赁和商业服务这样一个类别,这样一个类别在当地非常大的需求,你附近的竞品出租率都很高,也就是说这样一个定位会非常适合他这栋楼的招商和运营。

我们去进一步解决招商策略相关的事情,刚才做了客户定位这些客户可以从哪儿来,从好租数据给了他答案。解决问题是什么呢?你所面对的19栋竞品楼盘,他们企业之前来自哪儿,有一部分新增注册的,有一部分外地迁入的。通过这样数据第一个在区域内,楼宇之间的转换是主流,再一个大的区域CBDCBD周边,除了这两个区域之外,外面只有能够是占一小部分而已,所以这会为他未来得招商和营销投放工作带来很直接的指导。

最终希望能够用数据科技改变行业,包括好租自己,也包括这个行业里面每一个个体的工作和思考的方式。刚才举这个案例其实是我们每天接触客户都会用的思考方式,通过晓楼对外输出的产品将我们数据能力去做进一步的和更大的开发。

希望未来跟大家有更多合作机会,谢谢大家。