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近日，爱分析在京举办了2019爱分析·中国房地产科技高峰论坛。明源地产研究院副院长吴振亮出席大会，发表了题为《房地产行业数字化转型》的主题演讲。
以下是吴振亮先生的演讲实录。
吴振亮：各位新老朋友大家上午好！很高兴有这样一次机会把明源这几年的研究成果跟大家做一个传递和交流。这次呈现给大家的主题是“房地产数字化转型”。
我们这次带来了三个核心观点和认知：做强主业的同事做泛地产转型探索、通过ROE寻找战略和数字化核心发力点，和数字化转型“三步走。
泛地产转型是必然选择，数字化转型是支撑
第一，房企做强地产主业，实现泛地产转型，已成必然选择。现在地产企业在把主业做强的同时在做泛地产转型。可以看到整个环境，特别是在今年4月19日中央政治局会议确定了几件事情，重申了房子用来住的不是用来炒的。随着这几年中央政府各个机构的数字化建设，比如网签系统、土地系统等，一城一策、因城施策的调控机制成为了可能；稳房价，稳地价，稳预期。这些基础工作已经做好了。
地价持续走高，地产行业的利润空间越来越受到挑战。2018年地产企业里面百强，在Top10的占比是26.9%，Top50占比达到55.1%。我们预估未来几年15万亿这样大的市场蛋糕不会变，在这种情况下每个企业每年仍然会有20%左右的规模增长要求，大家可以想象到，未来整个地产行业的竞争是加剧的。
基于这点，我们能看到众多地产企业做战略选择的时候有两个核心点。第一是把主业做强，把地产做强。强调有质量的增长，原先粗放式管理，现在变成精细化管理。地产企业在做高品质，做大运营管理体系的升级。第二是在考虑怎么做内外互联，怎么做生态，怎么利用生态链的方式对内部进行降本增效，这是我们能看到整个地产主业领域里面提升的两个方向。
同时，是考虑新的新领域的孵化和研究，就是泛地产。我们看到所有转型里面相对比较成熟的是三个方向，产业园、存量和城市运营。转型不管是针对主业还是新型领域做探索，都有一个底座升级，也就是管理升级。其中，数字化转型是非常重要的支撑保障机制。
通过ROE对标，找到战略的关键发力点
第二，房企通过ROE对标，找到战略的核心关键发力点，通过数字化兑现落地。数字化转型是把所有的环节转型吗？答案一定不是全面铺开的，找公司战略中心。信息化一定要支撑公司战略，到底怎么找核心点，这就引出来一个工具：ROE。
这里面两个点，第一是我们能看到最近几年很多规模性房企都会将提升ROE做为他们的一个重要核心指标，比如说招商蛇口、金茂、金融街等企业，每年都有0.5-1个点的要求。第二是ROE指标本身的含义是非常能够体现一个公司持续盈利的指标，在这里要强调，不要把ROE当成一个静态的财务指标，而是是动态的，反映公司战略运营的指标。
ROE有三个核心：净利润率、周转率、权益乘数。再分解到11个点：利润率涉及到土地盈利、品牌盈利、管理提升；周转率涉及运营工期、回款周期，全货值管理；权益乘数涉及到安全线设定、资产管理等。
举一个例子，任何一个企业的核心逻辑都是资金进入，经过越短越高效的时间之后，能够把本金+利润拿过来，这就是一个赚钱的生意。五年前十年前企业的土地本身可以溢价，晒地就赚钱，现在不是这样的，必须是资金进、资金出才是一个好生意。这里面有很多细节，现金拿地之后变成土地，开发的时候变成产值，拿到销售许可证之后变成可售货值。这个过程中特别要注意转化，各个环节都有转化，转化就存在损耗。
我们将国内Top5的一家地产企业，结合这个理念，在内部梳理的关键点，分级到29个点，涉及到勾地、品牌、开发、流程再造，梳理出来可以提升ROE的29个发力点。29个点都要发力吗？答案不是这样的，总结下来，基本上会在四个方面进行发力。第一是怎么做强品牌和提利润，第二是价值链协同提效，第三是内控降本增效，第四是周转前提下的快回款。
其实这个理念我们在五年前十年前也是这样的，但是为什么五年前企业不去提数字化，不做大IT投入呢？
五年前、十年前，很多企业不太关注这些精细化的管理方面，还有一个比较基础的就是外部环境，原先一说移动化就会考虑流量问题。现在不再讨论这个问题了，智能化手机开始普及了，并且行业内的生态数据逐渐开始商业化，开始变的更有效、准确、可复用了，这就是大环境现在越来越成熟了。这种情况下建立企业的神经网络可以支撑外部去做敏锐的洞察，内部敏捷的执行，进而终极目标支撑整体商业效率提升，这是我们能看到的一些现状。
同时说到核心价值，比如说会议的数量大幅度减少，会议的时长大幅度降低。
提升业务效率也是一样，行业内平均回款包括银行按揭回款周期是95天，如果能把95天提升到60天，可以节省大量时间和财务成本。围绕数字化，这些环节都可以做提升的。另外，大家可以想像一下，当一家企业全国有3000个在售在建的项目时，要判断哪个项目有问题，如何做？这里面就要有底线管理，异常指标，这些都是数字化建设的重要价值点，如果脱离开信息化，这些也是做不到的。
数字化升级的整体对标分析模型，其实随着20年的发展，包括这几年的新的技术引进和新的理念提出之后，现在已经逐渐清晰了。
第一点是现在都在讲云，不管是云存储、云计算还是云数据云生态，要把行业资源，行业能力给利用起来，这是要体现第一个点。第二点是因为地产企业一个是主业相对稳定的，底座或者平台搭建的时候要考虑既能够兼容这些比较稳态的内容，又要能够快速做一些创新内容。如果做一款APP，要把很多点埋进去，做一些数据追踪，这些属于平台本身具备这样一些能力的。第三点是现在都是基于场景再现化考虑的。第四点是对于规模性企业，有很多业务中台和数据中台的思路出来。
北京一家企业现在潜在客户都是一两千万，成交业主都是过百万的，在这种情况下，这些都可以做成客户中台，数据积累到一定程度之后做数据资产。第五是体现第三方生态数据，比如针对材料价格，针对企业舆情情况，企业资质情况这些数据为我们所用。
数字化转型信息化、在线化、智能化三步走
第三，房企数字化升级的整体蓝图已逐步清晰，兑现思路分成三个阶段：信息化、在线化、智能化。
第一个阶段是信息化，这是为领导服务的。在这个模式下面，IT建设重点要平台稳定，要准确，不要出BUG。明源在这里面经验比较多，我们在这里面沉淀很多业务模型。销售管理领域三控一管，成本里面的四控，运营里面的三保一化等等。
第二个阶段是在线化，这也是在这几年里面突飞猛进的领域。这里面最大的不同在于服务对象，不再仅仅局限于公司领导这个层级，而是开始转变成一线员工，怎么样让一线提效，这里面强调的是对象发生改变了，要做内外互联了。我们在头几年做的针对客户跟案场销售员互联的网络协同，针对供应商跟开发商互联的做网络协同，也有结合业主跟物业公司和客服部门在一起的在线协同，都是围绕这个内外互联来做的。
在这个环节，IT建设方向改变成开放、连接、敏捷、创新，不再仅仅局限于平台稳定。我们会针对整个地产的场景在线，分成四大类，客户在线、供应商在线、资产在线、管理+员工在线，并有380个场景，后来根据内外互联和决策支持，提炼出136个在线化的业务场景。
在线化之后最大问题在于很多模型发生重组，比如成本数据库的建设，原来都是集中式的，两三年集中一次，现在拿到的都是两三年前沉淀的数据，参考价值是大幅度打折扣的。而现在全新的逻辑里面，是分布来建设的，每一次询价，每一次投标，自然把数据沉淀下来，如果指标价格发生改变，同步刷新，跟第三方数据做整合，是全新的模式。
第三个阶段是智能化，就是服务对象是生态，不再局限于地产公司，在这里面强调的是生态赋能，他的建设目标逐渐转变成中台建设，要求发生本质变化。底座要求必须有稳定的底座。这里面也会基于类似阿里云的这样一些网上资源，线上云上资源，去做业务和数据的中台。
这三个阶段里，信息化是基石，在线化是核心，智能化是探索阶段。在这里面我们要做对标，结合这三个阶段，列出6个维度，从业务场景到数据应用，到决策支持，到IT规划思路，对应IT组织，这样组合在一起有18个分类做对标。
基于这些对标之后，我们把Top20的企业的信息化情况做了一个对标，可以看到，信息化阶段的整体分数比较高，但在线化和智能化差距很大，整体得分平均在54分，地产行业数字化转型的空间还很大，也希望我们各个科技类公司和明源一起，服务这个行业。
在具体路径走的时候，我们也是分三步走，第一要做数字化底座夯实，第二做场景化在线，第三做生态赋能。
这是底座，底座强调三高一开放。场景136个场景，生态赋能就是中台+第三方数据引入。
如果数字化价值起来之后，我们一线的同事都通过手机端移动端去汇报工作事项，甚至做变更做产值的时候，不再是自己员工发起，由供应商发起，一线员工确认即可，工作量是不是大幅度降低了。再看中层，很多的业务要点和管控点，直接通过线上把管控点直接做固化，搭建好这些管控要点后，管理层就会将自己的时间和精放放在了提效、协同、管理优化上，重点放在管理本身上。最后看一下决策层，以后在决策的时候，通过算法直接做决策判断和辅助决策，将公司决策层从感性的决策转变到理性的决策，这是非常大的提升。
这是我跟大家分享的内容，也希望大家能够利用这样理念，让我们的信息化建设越来越快、越好，谢谢大家！