6月26日，2019爱分析·中国房地产科技高峰论坛在北京成功举办。本次论坛以“科技重塑，服务升级”为主题，汇聚了国内数十家房地产科技领域的企业家代表，总结房地产科技领域的最新进展，探讨行业的未来发展趋势。
伴随办公选址火热，办公装修的需求也在增长，传统公装行业固守老旧思路，供应链在信息透明度、施工交付效率等方面存在改进空间，全流程信息系统化、提高项目管理效率、增加智能硬件辅助等方面的变革也逐渐为行业重视。
inDeco领筑智造成立于2016年，是专注办公空间的一站式互联网空间解决方案供应商，经过3年深耕，已成为中国互联网公装领域的领军企业。面对这个万亿级的存量市场，inDeco领筑智造全面整合公装产业上下游，以科技化、智能化、数据化等技术手段打通产业全链条，实现了从前端设计、工程管理，到施工现场控制，极大地提升了公装产业的生产效率和交付能力，从自身出发逐渐实现传统公装的科技化。此次论坛邀请到了inDeco领筑智造KA事业部总监罗凌捷先生做主题演讲，主题为“企业级公装市场的智能化变革”。
以下为罗凌捷先生的演讲实录。
罗凌捷：我今天给大家分享的主题是“企业级公装市场的智能化变革”，以及这个行业对于我们会带来什么样的影响。这里面分为三部分，第一部分会讲到在市场传统领域里面大家现行碰到的挑战是什么，第二个是我们认为对于企业公装来说科技升级到底意味着什么，之后就是未来智能化应用，以及我们现在正在做的是什么。
人员供给断层和信息化程度低，是公装行业发展的两大拦路虎
inDeco才成立三年时间，前身在联合办公领域做了比较久，三年时间里面已经服务超过100万平米以及1000家客户。今天的这个题目是关于企业级公装市场，没有讲广义上的大的公装市场，我们所聚焦的是企业级公装，面对的所有客户都是企业办公室，不管是企业总部，还是两三百平SME的小型办公室。这块市场整个份额一共是4500亿，在整个万亿级公装市场里面基本上占到一半。这一半企业级公装市场是很明显的二八分布，20%客户我们称之为高端客户，这些客户以外企、头部互联网公司企业总部为主，他们通常有非常高的定制化需求，谁来服务他们呢？那都是一些比较知名的企业。剩下的80%其实是有超过20万家施工队或者装修公司，或者小的家装公司服务的。这个市场极度分散，客户需求其实非常简单。在这个市场里面没有一家独大，充分竞争非常分散的市场。inDeco现在更加聚焦针对长尾市场。
现在公装领域面对的挑战普遍来说主要是两点。第一这个行业太传统，太依赖于人，而我们即将面临工人的断层，因为现在所有工人都已经是50岁左右，下一代其实很少有人愿意去做类似的脏活累活，工人数量急剧减少。从刚刚竣工的大兴机场项目可以看出来，虽然大兴机场一直在赶工，三栋楼赶工过程中上不动人的，北京劳务工长到处找劳务，现在市场上劳务非常稀缺，从过去我们花300块钱找一个油工来干活，到现在花500块钱都不愿意给你干，反映非常严重的用工荒问题。
第二这个行业信息化程度非常低，所有的施工管理过程基本上都是靠手填表格来完成，10%甚至0%的线上化，所有的人效和管理边际成本无形之中增加非常多。刚刚好租的匡总也说到，大家对于租赁租金普遍承受能力在下降，对于装修行业也是。原来承受3000块钱一平米的装修成本，现在只能接受2000，原来2000的只能接受1500，大家预算都在下降。所有的客户需求都是极度定制化，这个对于人力的要求以及人效要求非常高，整个项目周期特别长。
对于长尾市场来说最大的挑战在于管理边际成本。我们发现这个跟家装市场会有点像，一个施工团队或者整个链条服务团队，如果是在小型的公装市场或者家装市场管理10个项目，产出大致500万，对于人效产出有10倍的差异。长尾市场为什么长时间一直没有出现一个真正的领头羊，或者大型公司，根本点在于管理边际成本是随着企业规模变大而不断上升的。
标准化和线上化业务流程，科技升级推动产业链升级
我们提出来所有的科技升级其实更多是针对装修企业自己内部以及行业供应链内部效率提升。数据化其实就是未来公装行业产业链升级的基础，同时对于商办领域来说，不管上游还是下游也是达成共识的问题。带来的结果就是整个业务流程的标准化，以及服务品质的标准化。
整个具像化体现，对于重构整个产业链体现在三方面，第一方面以供应链为基础的设计模块化，第二块就是整个业务链条的线上化以及数据化，第三点就是一些智能工具的辅助，我们发现在我们做的项目里面会应用3D扫描仪做现场的场地现状分析。对于供应链来说我们也知道很多家装公司或者装修公司尝试做标准化，699一平米、599一平米推了很多，但是我们发现不管是你做599还是699还是1299，你都没有办法满足大部分客户需求，你所满足的只是一部分人。这个市场里面不管家装还是公装，更多需要柔性化供应链，这个标准化是一个像乐高游戏模块化的过程、不断拼接的过程。我们一共做了大概3000多个SKU，100多个模块，通过设计不同的组合方式来满足所有客户的定制化需求，虽然对于客户来说是定制化，但其实对于我们来说是一个标准化的生产过程。
在做这些智能化应用介绍之前，我想给大家先分享一个视频，针对这个视频我会再往下给大家详细介绍设计的模块化以及线上化的过程。
这个视频里面包含三大块内容，跟我刚刚说的整个产业链的升级也是相呼应的。第一块就是供应链导向的模块设计化。什么叫供应链导向的设计模块化呢？在很多设计标准化或者做设计过程中，我们发现设计师设计出来之后做的第一个工作是询价，以及落地到供应商，这个过程其实应该是反过来的，应该先确定所有的可供应的供应源之后，根据所有市面上的产品进行精选，再设计以及搭配。在这个前提下我们把整个办公室的空间分成134个场景，包括会议室、洽谈间、前台区等等，134个场景背后其实是3000多个SKU。装修行业其实SKU数量非常庞大，上十万甚至上百万级的SKU的量，我们精简到3000多个SKU的话，对于供应链或者后端管理是非常标准化的过程。
另一方面设计标准化也为未来的自动化设计以及现在的人效提升打下基础。因为长期来说是不可能依赖于大量的设计师完成更多数量的项目，所以要降低对人的依赖。在设计标准化过程中，我们发现影响工期非常大的一部分是定制化所有产品以及预制生产一些产品。影响工期最主要原因是所有预制生产产品尺寸必须现场重新测量，这个过程其实是非常费时间，而且非常容易出错的。在设计标准化的过程中我们把所有的预制化产品尺寸已经标准化、定死了，提前在公司做库存，做完库存之后整个项目工期可以因为这个设计标准化过程，以及模块化过程提速20%-30%。还有一方面就是整个标准化的过程给供应链集采和直采带来非常大的价值，大一点的公司直接包给一只工程队去完成所有东西，只有地产商会去做自己的材料库，做自己的直采。
第二块是业务流程线上化。整个业务流程从前端的商务流程到设计到工程到供应链以及最后内部管理，包括合同、财务这些纸质版的文件，实现全流程线上化和数据化，为未来智能化打下坚实的基础，现在正在做的线上系统包括线上成本体系、一键式报价，包括整个供应链系统、供应商库、一键发包，以及整个工程管理系统和商务系统全都是线上化。
接下来这个就是整个线上化系统的雏形，商务端开始所有客户信息都是在线上完成，所有的这些字段为未来对行业客户分析以及客户归类打下基础。我们发现这个行业里面其实由于服务过程和服务时间非常长，导致前后信息不一致性，流程线上化给服务标准化可以带来非常大的帮助。整个报价体系以及报价完成都是在线上完成的，而不是传统意义上大家填Excel表格做其他报价，线上系统把整个成本体系搬上了线上，所有的工艺做法，所有的品牌，所有的大类以及相对应的就是发包类型以及供应商，这些都是之后一体化发包体系的一部分。
整个工程排期以及工程管理都在线上完成，完成工程排期之后作为开工前最后一版工程排期，APP里面每天生成的工作内容是根据排期生成的，所有延误或者停工，或者提前完成的信息在工程APP里面根据当天状态自动体现在工程排期里面，对于工程管理来说，特别是多项目管理的话会是非常大的人效提升。一个项目经理，或者一个项目经理带一个小团队管理的项目同期有三四个，现在在这种工具的帮助下，可以同时管理的项目达到10-12个。从客户端的角度所有客户也都可以看到每天的工作内容，以及工作完成状态。这就是客户端情况，对管理一目了然，最终提高了整个管理人效。
前沿智能工具加持，解放设计师人效问题
第三部分就是一些智能工具辅助。现在目前用到两种，第一个是参考图AI识别，第二个是3D扫描仪，AI图智能识别将客户需求转化成设计师语言，以及跟我们SKU库联系起来，根据客户喜欢的风格，线上系统自动识别里面有哪些是我们库里有的，以及对应的东西在我们库里是什么样子，这些对于之后设计师的选型有非常大的提升。
第二个3D扫描仪，这个3D扫描仪有两个作用，第一个作用是场地测量环节，当需要测量的场地面积大的时候，比如上面模型是我们自己的办公室，一层400多平500平的样子，总共2000多、3000平的界面，我们自己测的时候两个人量一天，一天下来有一些误差。这个扫描仪一层一个小时，可以把所有管道情况全都按照现场情况还原，3D扫描仪生成图像，这些图像连起来之后就变成最后的现场模型，这个后期可以跟整个SKU挂钩，所有的设计都可以根据前期的扫描结果挑选完成，所有相关模型、所有的这些设计的东西都可以变成数据化的一部分，当我们把设计数据化的时候，整个环节的数据化已经完成了。
我们对于未来的智能化趋势，总结为一句话就是，去人工化。因为不管是前端的设计环节还是后端的施工环节，未来一定不是依赖于人，前端来说为什么要做这些3D扫描仪也好，或者设计模块化也好，就是为了不再过度依赖设计师，把设计师从日常工作解放出来，设计师最终是一个专业服务提供者，设计自动化解决设计师人效问题。
第二个报价自动化，我们基本上已经实现了报价自动化，最关键的点是将所有设计模型与采购库连接起来。未来收集到更多客户需求信息的时候，我们可以计算模型，客户用了多少次卖出去多少次，可以基于模型自动优化和不断完善我们自己的SKU库。关于施工后端去人工化，则是更长远的话题，视频里看到的智能施工机器人，不管是喷漆的，还是找平的，还是铺砖的，这块也是长期会看的领域，我们现在所能做的是跟更多的专业人士去探讨施工端的机器人以及机器手臂的应用问题，通过这些方式将所有的工人变成专业操作工人，或者安装工人。
我今天分享就是这么多，谢谢大家。