区块链、5G未来如何改变房地产服务？
近日，爱分析在京举办2019爱分析•中国房地产科技高峰论坛。复基麦邻 CTO田乔波、巧房科技联合创始人陈嘉佳、居理新房创始人&CEO王鹏，共同就“科技如何重塑房地产服务”发表了精彩的见解。爱分析高级分析师黄勇主持了本次圆桌讨论。
现将圆桌讨论实录分享如下。
爱分析：非常欢迎三位莅临现场，今天圆桌对话的议题是“科技如何重塑房地产服务”。首先有请三位先各自介绍一下自己所在的公司。
田乔波：大家上午好！我是田乔波，复基麦邻的CTO。我们公司是住房租赁产业的技术系统服务商，简单说就是帮公寓运营商提供系统和流量运营。我们旗下有两个产品，一个面向C端的麦邻租房，主要帮C端客户获取流量，在线交易，包括租后的一些服务。第二块就是针对B端的管家SaaS平台，帮助公寓运营商做管房，还有智能硬件管理等等。
陈嘉佳：大家好，我是来自巧房科技的陈嘉佳。我们公司成立于2013年8月，目前总部在上海张江。现在公司400人左右，200人是研发团队，200人是线下团队。具体是为房产中介提供系统支持和技术服务，在座有不少是我们的客户。我们在全国覆盖大概300个城市，几十万经纪人。第二，我们想依托于这些房产中介帮助经纪人提供增值服务，比如说金融、新房、培训这些都是我们陆续在做的服务，这部分服务刚刚开始做，还处于一个初步阶段。第三，我们也希望基于房产科技上的积累，能够帮助整个行业提升效率和消费者体验，这是我们最终的目标。
王鹏：谢谢大家，我们是居理新房，目前做端到端的新房交易一站式购房平台。目前在国内我们融资金额最高、增长速度最快的，现在大概覆盖了12个城市，GMV去年150亿左右，今年预计300-400亿。
爱分析：三位来自于房地产产业链上的不同环节，想请各位分享一下，在过去的两三年时间里，各自领域里有哪些新的技术、新的应用场景带来重要的变革？
王鹏：我应该属于在座之中距离技术最远的，我觉得外部技术环境还是最重要的。看过去加上未来一段时间趋势的话，大数据存储架构越来越成熟，AI算法越来越精细，外部条件越来越成熟，有助于解决房产本质的确定性的问题。公司内部怎么把外部技术用好，包括去把这些模型落地到实际场景，在内部实行有限穿透，基于5G的基础设施搭建更好的IoT，相应的在线展示，VR或沉浸式的体验，这个是公司内部需要解决的。以上是我比较相信的房产交易技术拐点，如果不是今天也可能会在未来三年之内实现吧。
爱分析：具体到新房交易业务里面，哪些环节是技术能起到重要价值的地方？
王鹏：我认为是全部环节。技术在很多其他的行业都实现了很大的变革，在房地产领域，尤其是房产交易领域算跑得快的，对其他的方面改变不大。背后的核心原因还是在于交易环节的低频决策，高客单价，不确定性非常强。
之前有嘉宾提到了“利他”的点，一个平台能够形成，肯定是A利B，B利C，C利D，D又利A。房产交易里面确定性很低，一个消费者接触一个中介，给这个中介的期望收益是低于消费者走进饭店对饭店的期望收益。一套房子四万块钱佣金，接触两千个客户，一个客户给这个中介贡献的期望收益大概只有几十块钱。但是一个吃饭的客户走到一个饭店，他给这个饭店贡献的期望收益是几百块钱。如果从期望收益角度，饭店服务员有更大动机服务好这个客户，而不是经纪人有更大动机服务好买房人。
整个行业因为期望收益特别低，所以利他体系很难形成，好好服务客户极少概率能从他身上挣到钱。提高这件事情，怎么能够在接触用户的低频高客单价中决策，怎么把数据有效地串起来，通过IoT，或者是相关的沉浸式体验收集到更多数据来源，通过大数据去处理数据，通过AI给数据求出最优解，这真的是沉浸在每个环节里面。
而且大家很容易觉得，房产交易是很复杂的东西，但是其实一个客户买房子本质上和在京东上下单买一个商品是一样的事，只是因为低频高客单价重决策的原因，导致了我们感觉它很复杂，如果这些技术真的都到了一定阶段以后，应该和下单买东西差不多，这是我们的理解。
陈嘉佳：因为我是技术出身，见解更多偏技术一些。其实我们在过去几年看到了不少这个行业的变化。
我们主要是在二手经纪行业，分三个方面来看。第一是对经纪人，移动技术过去普及非常快，对经纪人带来最大变化是所有的实际操作都会被真实化，被验证化，包括带看、实勘、空看，这些具体的业务操作都会被印证。
第二是通讯技术普及非常快，通讯技术普及带来最大好处是经纪人和客户之间的沟通能够被实时记录下来，在这个时候就可以不断地回看，然后去提升话术，提升用户体验，这是从经纪人来看。
从客户来看，VR技术普及很大程度上提高了看房体验，节省了看房时间，这个非常容易理解。
最后还有一个点，就是门店。现在智能零售的概念已经慢慢普及，但是在房产经纪行业还不是那么多，今年我们在这块也投入不少的精力，包括我们现在已经落地一些比如智能的橱窗，智能的大屏这样的产品，接下去今年预计还会在智能POS机，智能前台，都会投入不少精力。年底打造一个完整的智能经纪门店的概念，让传统经纪门店像智慧零售一样更加科技化，更加先进。
田乔波：我这里分享一下长租领域我们自己的一些做法。住房租赁行业对租户端来说，就是假房源太多，房源信息不准确。所以我们做了一个小的实践，一个是区块链，还有一个是AI+5G+边缘计算，怎么来解决这些问题。我们利用区块链联合一些供应商，租客看这些房子，大家可以相互评价，就是重构信任。
第二块就是VR看房，还有其他的很多想法不能落地，原因就是延迟性比较大。所有东西通过人工智能各种终端到云上去做计算的话，有延迟，体验不好。我们现在也正在推更高效的铺法，这个过程AI怎么把人工智能派单抢单，包括物业公司接入我们的系统。怎么去抢单，通过位置服务，租户在哪里，保洁公司在哪里，能更精准地匹配。这些技术应用场景还是挺多的，包括后面的5G，流量越来越大，有很多更好的应用。
爱分析：从商业模式上，做2B技术赋能，还是基于技术能力做2C业务，这两种路径选择上各位会考虑什么因素？
田乔波：我们有点特殊，有两套产品，一个是C端的麦邻租房，一个是2B的麦滴管家。为了改变传统公寓管理模式的缺陷，麦邻租房联合闲鱼、支付宝小程序，通过房源价值分析、轻量化的线上管理模式，实现快速上传、随用随走、场景多元化的管理模式，为公寓方的效率和流量带来巨大的提升。
为什么C端B端都要做？以前先做B端，我们帮管家把自己的房管起来。我们在今年还收购了一些资产运营商，一些租客续签过程中，如果没有C端产品的话，其实很不方便的。
我们做C端也是想有好的体验，租客可以通过人脸识别，实名认证，通过APP得到一些生活服务，体验更好。C端跟B端联动起来，租客，管家，还有经纪人，包括我们接的第三方服务，保洁维修这些，可以在这个生态里面更顺畅。
陈嘉佳：我们从创业开始一直考虑这个问题。这个行业其实存在两个痛点，一是行业效率，二是消费者体验。无论是想要提升哪一点，根本上落脚点都在经纪人这里。所以我们最开始的出发点是一切产品基础都是为经纪人服务。因为经纪人在很大程度上需要服务到C端，整个SaaS里面除了核心内容是为做内部管理，其实还有一些门店的产品，帮助经纪人服务好C端。
王鹏：我们居理新房不能说是B端公司还是C端公司，我们是B2C公司，上游是供应商，下游是消费者。本身做这件事没有把中间拆成各种各样的链条，比如外部是媒体，中间在整合中介，下游再给中介做SaaS。没有做成这样，主要是我们期望能把数据孤岛变成一个数据链，对于房产交易效率优化是最关键的一个前提。一个平台有海量的数据，海量的流量，但是这些流量到最后哪些交易哪些没交易是不知道的。我们希望对抗数据孤岛，形成一个数据链，这是我们思考的一个问题。
爱分析：接下来是两个问题，第一是各位所在公司现阶段从技术研发投入来讲，目前投入技术最多的是在哪些方面？第二是未来2-3年你们比较看好哪些技术和应用场景？
田乔波：我们在集团的几个板块里面，技术的投入产出现在还不是很直观，但长期来看技术价值会慢慢浮现出来。
未来两三年，对我们这个行业来说，主要是信任方面。为什么很多大学生在经纪人这个行业干不下去，因为这个行业相对来说还是比较复杂。怎么把供应商，还有做房屋租赁的一些比较大的企业联合起来，形成一个联盟，做一个联盟区块链，加上5G、边缘计算这些技术，在未来如果能成功落地，我觉得对这个行业会有比较大的促进。
陈嘉佳：关于投入，巧房在过去几年研发投入是非常巨大的，2017、2018年每年都是翻一番速度在增长，2019年投入会达到亿元的级别。
为什么投入这么大？主要原因是看上去房产或者说中介管理是一个管理系统，其实涉及到整个中介方方面面，囊括了房客源管理、交易管理、财务管理等等，对整个功能上的需求和内外连通的需求，或者是跟其他的系统对接也好，我们投入都非常巨大的，我们相信这些投入最终都是有回报的。
接下去几年，我们认为5G会是比较大的爆发点。其实很多现在技术雏形都已经有了，不管区块链也好，还是AI也好，还是互联网也好，这些雏形都已经有了。但是大家并没有看到在实际的使用场景上有非常巨大的变化，主要的原因在于我们现在基础设施、网络基础设施不足以支撑这一点。接下去5G比较顺利实施，高速度低延迟，所有技术从一个粗放期变成爆发期，这些技术带来想象力是无穷的。
举一个简单例子，大家对经纪行业最头疼的是缺乏房源基础设施，基于这个情况，如果基于5G和物联网技术对每一套房子都装上足够多的设备，其实所有信息都会最终汇总到统一数据平台，这样我们来打造一个基础设施，效果会比之前好很多。
王鹏：居理新房的研发和销售人员比例是在1：3，我们有300左右研发人员，大概就是1000销售人员，算上公司后台支持一共2000人左右的规模。这个比例在房产交易公司里面应该是非常高了。
技术团队人均投入成本最高的还是AI大数据团队，因为每一个单独项目和工程需要清楚背后的数据逻辑，覆盖的用户数量越大，覆盖的项目越多，抓到的用户行为越多，标签越多，这些都是相乘的，每多一个客户，每多一个用户行为其实不是多一个标签，而是可能多几十倍的标签。我们现在发现做的事越多，数据处理重要性越大，应该是公司最核心投入的项目。
爱分析：展望未来，房产交易未来还有什么痛点是技术能解决的？
王鹏：房地产的数字化任重道远，在90%以上的房产交易中还没有广泛应用，经纪人也没有用SaaS，过程当中鲜少有人认真记录数据、处理数据、分析数据。所以未来在这里面有一个非常大的金矿去挖。因为高客单价，所以客户不会轻易找一个不太专业的人服务，导致绝对转化率很高的行业变成相对转化率低的行业。在这里面我觉得数据处理的空间是非常大的，我们相信未来在房产行业可以爆发很大潜力。