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家装BIM再升级,打扮家用科技助力房产家居行业信息化

打破家装规模经济性魔咒,大幅降低设计成本是关键

2019年06月28日
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家装BIM再升级,打扮家用科技助力房产家居行业信息化

近日,爱分析在京举办了2019爱分析中国房地产科技高峰论坛,本次论坛以“科技重塑,服务升级”为主题,探讨房地产科技的变革趋势。爱分析邀请到打扮家创始人&董事长崔健先生发表了主题演讲,着重介绍了打扮家如何通过BIM和AI促进家装行业信息化和集约化

打扮家通过家装BIM行业软件、大数据分析、智能AI等前沿科技手段为全国数十万家装公司、数百万家居从业者提供信息数据服务;同时利用智慧设计、智慧交付、智慧运维三大平台为全国各大装修公司、家装平台提供房屋全生命周期解决方案。

主要研发产品为打扮家BIM。是全球首款为家装市场量身打造的VR+BIM软件,使用全球最强虚拟现实VR引擎UE4研发,获得UE4母公司EPICGAMES颁发亚太区行业应用大奖,同时获得国家高新技术企业认证。

崔健:大家好,很高兴今天有机会跟大家分享打扮家这四年以来在家装领域的认知和经验。

我们先来看一下打扮家公司。打扮家是一个科技公司,做设计软件。设计软件经历了两条曲线,第一条曲线是效果图软件,截止到今天,已经有2200家付费装修公司客户在用我们的效果图软件。我们在2017年3月启动了第二条曲线,研发了家装BIM软件,于去年12月28号正式发布了BIM软件1.0版本。经过半年左右时间,已经陆陆续续签约了一些客户。

一方面,过去四年里,我们深度接触了2200家装修公司,客户是一个个谈下来的;另一方面,BIM出来之后,我们也接触了大量地产客户,为我们带来了很大的思想冲击。

我们看到的是什么情况呢?

从体量上来看,地产企业就好比大象,而市面上大大小小的家装公司和施工队相比之下就像老鼠,大象与老鼠从体积上看虽然差距很大,但身体结构是类似的。例如,设计成本基本都占总成本的8%,这就表明大象和老鼠用现在垂直集成方式,成本结构是一样的,做得越大投入越大,规模不经济。

市场规模方面,地产行业每年15万亿,家装家居还有一个5万亿,加起来20万亿。有一个特别大的问题,就是设计成本居高不下。只要把设计环节抓到了,实际上未来的家装、家电和家居,都是你的生意。

我们看一下家装行业的情况,它的集中度非常低。拿跟它最近的行业相比,地产行业前100强能占到58%的份额,行业集中度非常高,但是家装行业前100强才占了1%,差58倍。这个行业非常离散,大行业、小企业现象非常严重。

家装BIM再升级,打扮家用科技助力房产家居行业信息化

导致大行业小企业的根源,是行业机制出了问题

另外一方面,我们跟地产行业做了一下比较,发现他们最重要几个环节在表面上看起来类似,但是实际执行起来会有巨大的不同。

在地产行业有独立的设计公司做设计,要把效果图做出来、施工图做出来、工期算出来,过程会非常辛苦,设计费比较高。工程部分会有独立的工程公司来做,独立的销售公司帮地产公司卖房子,所以房地产公司从现在来讲是一个良性的正向循环。

但是我们看到对于零售型家装业务则是负向循环。家装领域里面设计环节是销售,一个设计师本科毕业工作五年以上,如果有一定设计经验,一个月的成本至少是2万块钱,否则没办法养家糊口。

大家知道,在地产行业底薪18000,其中可能有2000左右是奖金。但是在零售家装行业,底薪只有3000-4000,剩下16000-17000都是奖金,以销售了多少订单,按单值5%-8%来设置提成机制。这个机制我们认为可能就是家装行业“大行业、小企业”负向循环的根源所在,我管这个机制叫逼良为娼,不断把设计师当销售,那他/她就不会好好做设计。如果施工交付标准不健全,那么工长就有可乘之机了。

同时,什么叫设计?在地产行业,一提到设计,就会提到效果图、施工图、精准的算量清单、材料到场计划等等,防止后面工程公司偷工减料,或者施工出了错误,这叫地产行业的设计规范。但是我们看到在零售型家装行业,对设计定义就是张效果图,甚至有的时候连效果图都没有。管线怎么走的,用什么水管,用什么电线…这些选择中,价格差距非常大。

另一方面,我们看到的情况是,因为地产行业对设计环节的要求是符合客观规律、也是标准正确的,所以大家会看到地产行业里,大概会用销售额中千分之一到百分之一的比例做设计。比如说当一个房子卖出去,这一栋楼卖5亿,可能拿到500万左右做设计,即使这样,也只有1%左右。

但是我们看到,在家装行业,如果把设计图、效果图转化成“正确的概念”,要拿出10%-20%的成本来做设计。举个例子,家装行业里最多做设计的环节就是硬装。假设设计师月薪20000,时间成本就是这20000/月。如果要转化成一个很好的设计规范,整个设计周期是半个月到一个月的时间,也就是花费10000-20000。但单子多大呢?只有10万到12万。这个事造成的一个结果就是,家装行业很少见到一个设计师是踏踏实实做设计的,必须要兼职销售。

你要改变这个情况怎么办呢?其实地产行业早就给到家装行业一个正确答案了,很简单,把比例降到百分之一,甚至千分之一,这个模型就存在了。怎么办呢?要么把收入提高10倍,比如说别墅行业的装修,但别墅客户还是少数,大多数还是公寓客户;要么则是通过某种手段或者技术变革,把设计成本降低10倍,或者100倍。

如果要将设计成本降低10倍甚至100倍,技术能在家装领域起到很大作用。

当地产商进入零售家装,行业集中度将进一步提升

我们看到的一个情况是,当整个地产商进到了零售型家装市场,几个关键生产要素,包括人才、资金、技术、机制、政策等等,均出现了单向流动。

人才方面,金地、万科等大型地产公司中的零售型家装部门高管,大部分都是来自于零售型家装公司。资金方面,地产商资金量太大了,跟我们深度沟通的客户,包括金地地产,保利地产,都是上千亿的体量,他们要转做零售市场的话,拿出1%就是几十亿。另一方面,对设计环节的理念产生了很大的变化,最重要的一个体现就是施工和交付标准制定。

我如果站到2050年代回看过去几十年家装的话,最早追溯到2017年,最晚到2021年,很容易看到行业集中度的变化,家装行业会出现一个巨大的分水岭。所以,最近有不少资本方对家居家装这个行业开始关注起来,也有可能是拐点即将到来的体现。

基于我们对中国零售型家装业务的一些观察和深入思考,有一些大胆的判断,仅供大家参考。

家装BIM再升级,打扮家用科技助力房产家居行业信息化

家装公司组织结构迎来变革,由垂直集成迈向“洋葱式”

过去,我们看到很多零售型家装公司的组织结构是垂直集成的,分为引流、销售、设计、施工、交付、维保等环节,所有的环节都是公司内部人员在组织内进行合作。所以,当涉及城市扩张,规模经济性极差。当一个大型家装公司分公司的数量超过50个,就会出现赔钱的情况。为什么呢?因为对人的依赖性太高了。如果这个分公司总经理做得非常好,管理好、责任心强、能力也很强,他/她就可以跟逼良为娼的机制抗衡。但同时,一旦这个人干得好,他/她就会离职,自己在当地开一个家装公司,因为家装更像是一个本地的生意。一旦干得不好,就继续赖在原公司,继续产生负向循环,开始亏钱。最大的问题就是在这个机制下,全部都是垂直集成结构,受到逼良为娼机制的不断影响。

未来,如果以规模经济性去看,这种零售型家装、五万亿的市场会变成一个洋葱式的结构。这个结构下,不同的法人主体之间和不同组织之间会进行协作。怎么去发生变化呢?

我们认为,有一些要素,包括设计、引流和材料环节,我们认为是规模经济性的。如果你的设计是在线设计,会给客户提供更好的体验,这三个领域有诞生千亿甚至万亿级平台的机会。如果各位在地产行业或者中介行业,如果选择进入零售型家装行业,建议可以考虑围绕这三个要素去做一些创新工作。

另外一方面,有一些是规模不经济的,比如本地化上门服务,包括安装和装修。这样怎么协作呢?在原来垂直的组织结构下,不需要太好的IT系统,面对面说话就行了。但实际上,对于全国性平台,但环节偏向本地化的时候,一定会需要信息的交流。这个信息交流的核心是什么?是以BIM的设计环节为核心,整合效果图、施工图和清单。每一个钉子在哪儿,什么时候到场都会算清楚,这个时候协作会很方便。

我们能够将原来需要15-30天的设计过程,缩短到半到一天,现在我们的BIM已经有接近20家头部装修公司在用了。

公司有接近100人,70%是产品研发。我们原创级的BIM软件,可以把设计师设计环节中用到的工具和功能做合并。用打扮家BIM做手动设计,能把原来设计环节效率提高6倍,用AI人工智能做设计,又能提高差不多6倍,一共加起来36倍。手动设计结束后,价格会自动出现,包括主材价格、定制产品、施工项、软装等等价格都会出现。

我们看到,当瓷砖的铺法由连续直铺改成斜铺的时候,施工费会发生变化,但在效果图软件里无法体现,或者在CAD效果图时代不解决这种问题。但如果采用BIM,实现数字化虚拟施工文件,包括费用清单、施工标准、施工图、工程细节在内的所有因素都会被考虑到。二维、三维、清单和施工图都是联动的。

因为有了BIM、人工智能和VR引擎(这个引擎是VR引擎,用的UE4游戏引擎,不需要额外渲染),整个设计环节得到了10倍、30倍、100倍效率的提高,成本的降低。当成本大幅度降低,地产行业进入到零售型家装行业会更具备规模经济性,能把过去25年内上千万从业者都没有突破的“规模经济性魔咒”突破掉。当地产行业跟家装行业出现大的融合,数字化和技术起到了关键的作用。

以上就是我的整个分享,谢谢大家。