三大变革趋势下，房地产科技如何应对挑战？

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受供需关系、人口结构、政策等因素变革的驱动，房地产行业正在发生各种变革。随之而来的是，产业链从开发、运营、流通到后服务各个环节的主体都在面临新的挑战。

为了应对挑战，房地产企业纷纷在业务模式、商业模式、产品和服务以及组织人才体系等方面变革，以适应新趋势。同时，云计算、大数据、人工智能、AR/VR等技术的渗透，为房地产行业应对挑战提供了重要助力。

三大变革趋势带来挑战

综合考虑行业驱动因素变化并结合行业调研，爱分析认为，存量化、需求升级和金融去杠杆是房地产行业面临的三大变革趋势，相应带来一系列的挑战。

1.行业步入存量时代

过去20年，在城镇化人口红利和政策红利的助推下，房地产开发经历了高速增长的黄金时代。2018年，中国城镇化率达到60%，已进入尾声阶段，城镇人口增速下滑，从2001年的4.7%下降到2018年的2.2%。未来10年，房地产行业将处于步入存量化的换挡期，开发业务增速放缓。

存量化趋势给企业带来了三方面的挑战。

首先，开发商环节行业集中度快速提升，销售额TOP10房地产企业市占率从2015年的17%增长到2018年的27%。大部分企业面临出局风险，变革压力巨大。

其次，行业处于存量竞争的状态，伴随着拿地成本、融资成本的上升和房价上涨受限，行业整体利润水平下滑。行业红利消失的情况下，企业的核心能力竞争从拿地等资源获取能力转变为精细化运营能力。

最后，行业价值链从增量开发向存量资产管理转移，开发商需要从开发销售业务向存量资产运营和服务转型，但转型路径和成功机会并不明朗。

2.需求端全面升级

随着市场供需关系的逆转和人口结构的改变，房地产行业正面临居住、办公、商业等领域的需求升级。

从供需关系的角度来看，过去数十年，房地产开发创造了大量供给并转变为存量，人均住房面积已经超过40平方米，行业主要矛盾从解决短缺问题转变为追求品质。例如在居住领域，以自如为代表的机构化运营长租公寓兴起，租金水平相比传统C2C供给有显著溢价。

从人口结构变化的角度来看，80后、90后“千禧一代”已经成为购房置业和空间使用的主力人群。他们成长于物质相对充裕的时代，而且是数字化原住民，因此对于品质、智能化体验等的需求升级明显。

在需求升级的趋势下，开发商和资产运营商都面临的挑战在于，如何建立用户连接、洞察用户需求、提升产品和服务能力。尤其是对于开发商而言，传统的开发即售业务的交易和服务周期短，缺乏用户连接触点，难以洞察用户需求，产品和服务能力是短板。

3.金融去杠杆

在金融去杠杆的大政策背景下，资金需求旺盛的房地产行业首当其冲。资管新规等一系列政策推出和落地实施，房地产企业融资方式持续受到政策监管严格限制，融资渠道收紧，融资成本上升。

在金融去杠杆的趋势下，企业需要提升现金流管理能力和资金效率，并积极寻求创新型融资方式。目前，房地产企业ABS、长租公寓资产证券化等发行规模增长快速，但主要资源仍集中在核心企业，仍未摆脱对企业主体信用的依赖。未来，通过数据化打通资产运营表现与资金端的顺畅对接，是行业需要解决的问题。

应对挑战：构建新的核心能力模型

为了应对上述挑战，房地产企业需要调整自身的核心能力模型，资产持有运营、全生命周期服务和数字化是三大核心能力。基于这些核心能力的构建，企业需要在商业模式、业务流程、产品和服务、组织与人才、合作生态等方面进行创新。

存量化的大趋势下，不断积累的存量资产日益成为价值的主要承载，资产持有和运营能力必然成为致胜存量时代的核心竞争力。

全生命周期服务能力，是指以单点房地产服务为起点，建立客户连接，实现数据洞察，从而挖掘客户更多需求并提供相应的服务，核心价值在于提升单客收入和客户体验，进而优化盈利能力。

最后，资产持有运营和全生命周期服务都考验精细化运营能力。在云计算、大数据、人工智能等技术持续爆发和渗透产业的今天，数字化成为支撑精细化运营能力的关键手段。

开发商：数字化支撑下的业务转型

以开发商为例，由于传统开发业务长期将面临增长瓶颈，企业必须开始进行多元化业务转型，以寻求长期的业务增长点。开发商的业务转型主要有两条路径。

第一，从单一的住宅等业态的开发销售，转向商业地产、长租公寓、养老地产等多元化业态的持有和运营，通过优质资产的持有和运营获取长期价值。

以存量化发展成熟的美国市场为例，最大的房地产企业都来自运营领域，如商业地产运营商西蒙地产（市值约500亿美元），长租公寓运营商EQR（市值约280亿美元），而开发商企业Lennar（市值约150亿美元）等的规模已经逊色很多。

行业龙头万科在2018年把自身战略定位升级为城乡建设与生活服务商，业务范畴从开发、物业环节，延伸至运营、服务等全产业链，开展长租公寓、物流地产等多业态经营。

第二，从客户服务的角度出发，开发商需要从单纯提供房地产增量开发产品，转变为为客户提供全生命周期的居住服务，从而延伸业务链条，提高单客户收入。开发商在新房销售环节掌握用户入口优势，需要利用这一优势建立用户连接。

例如，在住宅商品房精装修趋势以及业主端的个性化需求的作用下，个性化定制精装业务成为开发商尝试延伸到后服务领域的重要业务。家装SaaS服务商打扮家为地产商提供基于家装BIM的定制精装修业务解决方案，通过前端设计平台可以实现用户连接、交互与需求传达，并将设计环节与供应链、施工环节数据打通，提升项目管控效率。在此过程中，通过家装BIM系统可以沉淀设计方案和关键材料使用年限等客户数据，为后续服务客户的二次翻新等需求做准备，客户服务周期可以延长到70年。

资产运营数字化：打造数据中台

在资产运营环节，运营商需要搭建一套数据中台支撑资产运营的数字化和智能化应用。其中，数据来源包括资产管理SaaS系统以及门禁、摄像头、传感器等AIoT智能硬件，实现物理空间等资产数据和用户数据的采集。结合外部数据，运营商可以在资产运营的全流程里实现效率优化和服务增值两个方向的应用，并将资产运营表现数据化以更好地对接金融化。

有关资产运营领域数字化的详细解读和案例，将在后续发布的完整版《爱分析·中国房地产科技行业报告》中呈现。

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