摘要:未来转型轻资产模式,目标运营面积一千万方

写字楼出租是一门传统的生意。随着办公地产进入供大于求的存量时代,资产运营能力的重要性日益凸显,联合办公等创新运营模式也不断涌现。

不同于联合办公一般运营整层物业以及强调共享概念、按工位出租的特点,玖维客瞄准了乙级写字楼这类资产,以整栋包租和改造运营的模式,面向中小企业提供办公空间服务。

玖维客创始人&CEO楼剑俊曾从事建筑设计和地产投资多年,后来公司购置了一栋10万方的写字楼物业,却发现找不到合适的专业运营服务。于是,定位于专业的资产运营公司的玖维客成立了。在他看来,玖维客的业务模式没有联合办公那么“性感”,只是以更专业的方式,把传统的办公空间服务重做一遍。

专业的运营能力是核心

玖维客立足于杭州,在资产类型上选择了城市副中心的乙级办公楼。不同于北京、上海等一线城市甲级办公楼占比较高,在二线城市,乙级办公楼的市场占有率更高,且需求旺盛。而之所以选择拿下整栋物业,是为了便于对物业进行整体改造和配套建设,从而提升物业整体管理品质。

在物业获取上,玖维客以市场化手段向业主方包租物业,包租期9-15年。之后的物业改造和运营,是真正考验专业运营能力的环节。只有强大的运营能力,才能满足业主方对物业管理品质和租金回报的需求。

楼剑俊介绍,玖维客在产品设计、工程施工、物业管理、配套服务等方面共同发力,实现高效运营。对于一个项目,玖维客在运营指标上的一套标准是:租金水平、出租率高、改造成本、改造周期都比一般的项目高。

玖维客的目标客群是20-200人规模的中小企业,员工以8090后为主,平均租期3年。一般而言,写字楼每年的客户自然流转率是20-25%,在满租后做好客户服务,是降低非自然客户流失、提升整体出租率的关键。

除了提供优质的办公空间和物业服务,玖维客还面向入驻企业和员工提供企业培训、投融资对接、工商财税和餐饮、休闲等配套服务,实现了平均100%的租金收缴率。优秀的运营指标表现,也使得玖维客获得了IDG的投资。

未来转型轻资产模式,目标运营面积一千万方

玖维客目前在杭州已签约地上面积35万方,上海和成都共签约5.5万方。其中开业运营地上面积25万方,预计2019年开业面积将达到35万方。

玖维客的收入来自租金差和非租金收入两部分。其中,包租成本按正常租金和出租率水平与业主核算签订,后续物业产生的租金溢价为玖维客的利润,不需要与业主分成。非租金收入包括物业管理费用、企业服务和其他收入,其他收入主要来自餐饮、零售等配套2C服务。

楼剑俊表示,未来三年,玖维客要持续提升物业运营面积来打磨和证明资产运营能力,预计到2021年做到地上120万方、约60个项目的运营规模。而玖维客的长期战略目标,是成为一家技术驱动、以物业运营能力见长的轻资产资管服务公司。

达到地上120万方左右的运营规模并保证良好的运营指标之后,玖维客可以很好地证明自身的运营能力,并在业主方树立起品牌。

在轻资产托管模式下,玖维客将不再需要自己获取物业。

对于大业主,租约到期后,玖维客向业主方输出物业运营能力,提供资管服务,获取分成。此外,玖维客可以赋能小业主“二房东”,提升它们的资产运营能力。以杭州为例,运营面积在10万方以上的二房东公司至少20家。在这种模式下,玖维客的物业运营面积可以快速拓展,长期目标是达到1000万方。