摘要:商办空间电商化的未来将走向何方?

打造办公租赁平台,从香港进军内地的房大办公胜算几何?| 爱分析访谈-ifenxi

房大办公是一家在线商办空间交易平台,通过聚合全网的联合办公房源,使得用户可以在线上浏览、搜索相关区域即时房源状态和价格,然后通过平台联系房主。

其团队于2016年在香港成立在线办公空间平台ZoomOffices,并在2017年4月正式进入内地市场,确立房大办公的品牌。

打造办公租赁平台,从香港进军内地的房大办公胜算几何?| 爱分析访谈-ifenxi

作为线上平台,房大办公优先选择从联合办公、服务式办公室等灵活办公空间切入。较之于传统的写字楼租赁,这类新型办公空间最大的特点便是产品高标准化、租约相对灵活。

首先,从商办空间产品电商化的角度看,灵活办公空间标准化程度高,无疑是更好的选择。一方面,相比传统写字楼租赁的空间资料各异,交付程度也不一致,灵活办公无论是开放式的工位还是固定封闭的5人间、10人间等,空间配套设施都十分齐全,用户能随时入驻办公。

另一方面,传统写字楼租赁的平均租期通常在3年以上,而灵活办公的租期从一个月、半年到数年不等,灵活的租期有利于缩短用户的决策周期,降低签约门槛。

但是,目前灵活办公空间的租赁仍然无法做到完全线上化。房大办公的做法是,将整个交易的服务流程进行拆分和细化。比如在需求匹配阶段,房大办公建立了一套独立的房源推荐系统,根据用户的浏览数据、公司规模、潜在需求等几十个维度进行算法匹配。而在后续签约、法务等关键节点,由房大办公的咨询顾问提供专业服务。

此外,房大办公的用户还可以通过房大办公许可证替代冗长的纸本租赁合同,在线上签订电子协议和完成支付。

在房源端,房大办公已经与市面上几乎所有的联合办公空间、服务式办公室品牌建立合作关系。除了依托创始人及团队此前积累的经验和人脉关系,房大办公还推出供房源端使用的系统,通过设计合理的鼓励机制,使房源端及时更新房态信息。

未来,房大办公也将进一步拓展产品线,比如传统写字楼、定制办公空间等。

在获客端,房大办公以线上流量转化为主,除了在58同城、安居客等商办领域主要的流量渠道进行覆盖外,也尝试在一些新媒体渠道进行精准营销。据房大办公创始人余键鸿介绍,目前团队已经服务超过4万家企业用户。

收费模式方面,房大办公面向房源端收取交易服务费和广告营销费。其中,目前的收入来源主要来自交易服务费,按照成交额的一定比例收取。

目前,房大办公团队共有50人左右,主要包括研发人员、市场运营人员和咨询顾问。

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近期,爱分析专访房大办公创始人余键鸿,就房大办公的战略、市场和运营等方面进行交流,摘选部分内容分享如下。

房大办公创始人余键鸿,香港大学中国发展研究(房地产)硕士,先后任职金玺集团(亚太地区最大的服务式办公室集团之一)亚洲和中国市场开发主管、东方锦泰房地产开发有限公司董事及项目总监,2016年在香港创立在线办公空间平台ZoomOffices。

从新型办公空间产品切入,标准化程度高

爱分析:房大办公的房源主要以联合办公空间为主吗?

余键鸿:是的。新型办公,包括联合办公空间和服务式办公室,是我们目前的主要切入点,未来会有更多类型的产品线补充进来。

事实上,新型办公在国内办公面积的体量一直在迅速增长,目前在不同一二线城市的比例从8%-20%不等,因此新型办公的整体规模非常大。

爱分析:联合办公空间和服务式办公室的客群定位上有什么不同?

余键鸿:服务式办公室的风格,相对与创业公司的挂钩程度不如联合办公空间,其目标客群更多是一些跨国公司、500强企业等小团队,比如某IT团队、地区团队等,人数大多在100人以下,组织相对灵活,可分拆单独办公。这类客户的支付能力比创业公司要高,能负担起CBD区域超甲级写字楼的租金水平。

爱分析:为什么选择从新型办公空间切入?

余键鸿:首先,我们团队在新型办公方面已经积累了很多年的经验。联合办公在国内兴起的时间可能只有几年时间,但是在国外,比如英国伦敦,新型办公其实是一个有着超过20年历史的产业。超过一半的大公司,在某种程度上都对于新型办公有一定需求。

其次,房大办公作为一个交易平台,标准化程度越高的产品越适合优先切入。传统办公室租赁则完全非标准化,甚至同一写字楼内不同楼层的面积、隔间都各不相同。另外,以小业主为房源来源的话,后续各个环节存在很多事情。

而联合办公、服务式办公室等新型办公,大多以工位作为交易单位,同一品牌下的产品相对标准化程度较高,有利于用户在线上平台进行交易。

爱分析:传统办公租赁和新型办公在交易周期方面有什么不同?

余键鸿:在获取资料和信息的过程中,两者就有一些差别。传统写字楼租赁由于产品完全非标准化,交付程度也不一致,导致同样面积下的空间产品可能千差万别。联合办公空间则相对标准,无论是开放式的工位,或者是5人间、10人间的封闭式办公室,由于配套的各种设施十分齐全,便于公司更快地决策。

然后在交易环节,新型办公的合同文件同样标准化程度较高,处理效率快,加之其空间弹性、随时入驻的特点,最快1天时间便可以完成交易、搬进空间。而传统办公室租赁的法律文件,比如条款谈判、价格议定等常常需要一定时间周期,另外加上装修、布置等过程,差不多需要平均三个月的时间。

爱分析:如何看待今年联合办公空间行业大量的融资和扩张?

余键鸿:首先,我认为这个现象背后离不开资本的推动,资金方看好联合办公空间以及办公市场的转变。以前联合办公空间可能仅占一个40层写字楼的一层,现在越来越多的品牌都直接拿三层五层,甚至一整栋楼。

其次,我认为人们在逐渐接受这种新型办公的模式,比如更灵活的弹性等。从企业的角度出发,很对中小型公司租用新型办公往往能获得比原先更好的办公环境和工作氛围,包括休息室、咖啡厅、健身的区域、睡觉的区域等。

最后,从目前新型办公在整个办公空间的渗透率看,目前国内的比例仍然较国外水平低很多,虽然现阶段处于一个爆炸性的增长阶段,但是还远未达到国外占比的水平。因此,我非常看好新型办公未来的发展。

爱分析:国外新型办公的渗透率大概在什么水平?导致国内外的差距有哪些原因?

余键鸿:一线商业城市的话,可能渗透率能达到35-40%。国外的企业本身接受度很高,企业十分注重办公效率,设法提高员工的办公环境、降低成本,新型办公能帮助它们解决很多问题。相比之下,国内的用户场景还不太一样,很多公司十分强调单独的门脸和企业形象,这一点不是新型办公空间的强项。

覆盖全市场空间品牌,算法匹配房客两端

爱分析:房源端的合作和获取有哪些渠道?

余键鸿:在房源更新方面,房大办公和新型办公空间品牌建立长期合作的关系,关于最新房源的信息都是第一手资源,所以不存在房源信息不真实的情况。目前,我们在房源端的合作比较稳定,几乎所有的品牌都有合作。

另一方面,我们也在努力从后台系统对接的角度去提高房源更新的效率。房大办公有开发专门供房源端招商运营使用的系统,通过设计合理的系统和鼓励机制,让房源端自主更新房态信息。

另外,未来随着房源端扩展至全市场各类空间,中介经纪人也将是我们重点合作的渠道。

爱分析:目前与房大办公合作较多的品牌空间有哪些?

余键鸿:房大办公的用户主要集中在比较中高端的公司,因此在选址方面主要以核心商圈为主。而核心商圈本身也是各类新型办公品牌聚集的地点,所以整体合作相对比较平均。

爱分析:在系统对接方面,房大办公具体如何去做?

余键鸿:首先,我们会陆续推出一些新的系统供不同类型的房源方去使用,不仅仅是新型办公空间。其次,对于一家轻模式的平台而言,如果机制设定不合理,很难确保行业范围内的全部房源及时性变得非常准确。因此,房大办公重点会在流程设计的便捷度、动机鼓励等角度去优化,使得业主方愿意在房大办公的平台上去及时更新房态信息。

举个例子,无论是中介或是平台,房源方的最大诉求便是在最短的时间内以目标的价格将房源出租出去。因此,平台需要考虑的便是效率问题,如何通过最短的时间完成客户与房源的合理匹配。房源方会优先选择高产出的渠道和方式。

爱分析:在获取用户方面,房大办公主要通过哪些渠道或者途径?

余键鸿:主流的包括搜索引擎、58、安居客等网站端口等商办领域的流量渠道都会覆盖。此外,我们也会在一些新媒体渠道进行精准营销,通过筛选出符合我们用户人群的属性和特点,进行一些比较有针对性的广告投放。

爱分析:在客源与房源的匹配过程中,房大办公是通过后台的算法完成吗?

余键鸿:是的,这也是房大办公的AI基因所在。我们内部有一套独立的房源推荐系统,通过用户很多行为数据、已知信息、潜在需求等维度,匹配合适的房源,比如用户在我们网站上浏览的行为、路径,公司的发展阶段、所属行业等,涉及几十个维度。除此外,我们还将AI应用在与客户咨询聊天的客服机器人方面。

爱分析:目前房大办公的用户端规模大概在什么水平?用户画像大概是怎么样?

余键鸿:我们团队已经服务超过4万家的企业用户,这个数字还在一直更新。

然后从用户画像来看,大中小型企业、跨国公司、世界500强的企业都涉及。同时,我们所覆盖的房源也不仅仅局限于国内的空间,还包括许多国外的城市。

爱分析:房大办公目前的重心区域是哪些?

余键鸿:重心主要在国内,以香港、北上广深为核心。

面向房源端收取服务费,对标海外LiquidSpace

爱分析:目前平台的收费模式是怎样?

余键鸿:就服务上来讲,平台对用户端是完全免费,主要面向房源端收费。收费主要分为两部分,一部分是基于交易收取的平台服务费,按照成交金额的某个百分比收取;另一部分是平台搜索引擎的推荐广告收入。目前仍以平台成交的服务费为主。

爱分析:房大办公自建线下经纪人团队吗?

余键鸿:不会,但是我们内部有一部分咨询顾问承担类似的职责。在整个交易流程中,如果把服务流程分阶段进行拆分,传统中介可能是百分之百从头跟到尾,但是房大办公平台相当于将其中的功能进行了细化。比如在需求的匹配阶段主要由系统完成,而在后续付款、签约、法务等关键节点,则由我们专业的咨询顾问负责提供相应的帮助和意见。

爱分析:目前整个团队大概有多少人?

余键鸿:50人左右,不过人数近期会有较大变化。从组织结构上,比较接近一个互联网公司,主要有研发人员、市场和运营人员和咨询顾问。其中,大概15%的人员是咨询顾问。

爱分析:国外有类似的对标公司吗?

余键鸿:纽约有一家公司叫LiquidSpace,已经发展到差不多C轮阶段。

爱分析:公司接下来1-2年的战略规划是什么?

余键鸿:核心还是平台新版本的推出,未来会分阶段将一些赋能行业的功能逐步加进去。虽然房大办公的切入点是新型办公,但我们最终的战略目标是提升行业效率。所以在未来,核心会是利用技术力量、机制设计等去完善整个平台。另外在融资方面,未来的步伐也会加快。