近日，梦想加获得由高瓴资本、General Atlantic美国泛大西洋投资集团领投，愉悦资本、鸥翎投资（Ocean Link）、M31资本、险峰长青跟投的1.2亿美金C轮融资，受到行业内外广泛关注。

梦想加是一个专注智能办公体验的联合办公空间品牌。作为联合办公空间，梦想加最大的特色便是技术基因，三位创始人王晓鲁、温梦飞和李文磊全部是具有极客精神的连续创业者。

因此，在公司创立初期，梦想加并未急于开办空间，而是优先研发了一款智能门禁的产品，用户能通过手机微信公众号扫二维码直接开门进入。从智能门禁起步，梦想加在过去的三年时间里，逐步打造出一整套的智能化办公系统。

梦想加的智能化办公系统可以分为用户端和管理运营端两个方面。

在用户界面，以智能门禁为流量入口，每一位进入空间的用户都有相对应的用户权限，比如访客只拥有共享区的开放空间权限，没有进入内部办公区的权限等。同时，通过独立研发的智能办公系统，用户在这里用一部手机就能搞定办公相关的一切事宜：门禁、会议室预定、云打印、活动场地预定、WiFi密码等，实现”一个ID掌握所有办公资源”。

从管理端来看，自智能门禁起，梦想加延伸出布及空间每个角落、互动使用、空间管理近20款智能硬件产品，与线上管理平台完美衔接，为空间运营人员提供了一个“上帝视角”。

除了智能化办公系统，梦相加非常强调空间的标准化模块设计，有近百人的团队负责空间产品设计，并持续不断的推陈出新，打造更多更品质、更舒适的高颜值办公空间。

上半年空间面积扩张4倍，速度惊人

在客群和市场定位上，梦想加始终瞄准在城市核心商圈选址。在理想的运营空间网点中，目标用户包括1-2家大公司、几家中等规模公司和许多小微公司，以形成良好的平衡和运营状态。目前梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商业区布局运营约30万平米、近40个办公空间。

联合办公行业的规模效应非常明显。其中，梦想加在北京的空间数量超过25个，是布局最多的城市，其次便是成都。在成都，梦想加率先签下地标建筑成都国际金融中心（IFS），并在多个核心商圈的甲级、超甲级写字楼完成签约。目前已在春熙路、高新区金融城等核心商圈布局5万余平米，落地运营6个空间，成为成都最大的高端办公服务品牌。

在运营模式上，梦想加早期基本采取与地产商、业主方合作的轻资产模式，即合作方提供物业或者租赁物业的资金，梦想加通过提供空间改造、装修的解决方案以及布局智能设备，并在后期进行独立的管理运营。

但是从2017年下半年开始，随着产品的成熟和标准化，以及充裕的资金补充，梦想加进入发展快车道，开始快速的规模扩张，并开始逐渐以自主签约、获取物业为主。

据悉，仅2018年上半年，梦想加新签约面积即为过去三年运营面积总和的五倍，而从6月开始，北京、成都则以接近一周一个新空间的速度陆续落地开业。

团队方面，梦想加目前总员工数超过300人，其中研发部、空间产品设计部均超过100人，两个部门人员占公司总人数的60%以上，而团队仍在进一步大幅扩招中。

近期，爱分析专访梦想加市场总监李峥，就梦想加的战略、市场和运营等方面进行交流，摘选部分内容分享如下。

梦想加市场总监李峥，曾任职于腾讯、险峰长青。

物业选址核心商圈，重点发展一线及新一线城市

爱分析：在物业选址方面，梦想加有什么特点？

李峥：纵观行业，梦想加属于较早锁定核心商业区的联合办公品牌。基本在物业选址方面，我们有一些硬指标，比如地铁沿线、商业氛围等。当然，在不同城市和区域的选址差异非常大。

早期在北京市场，差不多2017年5月份之前，梦想加所有的选址都是与合作的房地产机构、业主方等进行合作落地，比如龙湖集团、金融街集团、首开股份等，我们不需要自己拿地拿物业，等于是轻资产模式在运营。

然后从去年下半年开始，梦想加决定增强自主选址布局的能力，首要选址仍是在核心商业区。除了北京市场，我们开始扩张成都市场。由于成都是新兴市场，写字楼的增量非常大，同时本地有大量的机构二房东从事资源倒卖的业务，基本就是快速低价拿面积，然后简装出租，并无太多服务能力。

梦想加在成都的品牌定位就是将我们的业态融进商业综合体、核心区域的超甲级、甲级写字楼内，所以当时我们落地的第一个项目就是九龙仓国际金融中心（IFS），拿下该地标项目后，后续进入银泰、平安等写字楼，整个拓展路径锁定在核心商圈的甲级写字楼。

爱分析：在获取物业资源时，不同品牌的联合办公空间竞争是否激烈？

李峥：肯定会有竞争，但是很多时候，不同的联合办公空间在物业选址上的逻辑并不相同。梦想加主要专注在核心商业区，其他比如一些二线品牌会更多在园区、偏边缘的区划获取物业。

爱分析：继北京之后，为什么梦想加选择在成都扩张，而不是上海、深圳和广州其他一线城市？

李峥：首先，一线城市，北上广深这四座城市在办公领域的市场差异都非常大，这意味着每座城市都几乎是一个完全单独的市场，并不是梦想加在北京做到一定密度后，就能在上海实现快速地扩张。同时，上海本地的联合办公品牌也几乎是同一时间成长起来，竞争也很强，所以一线城市并不是复制扩张的最好选择。

至于选择成都，有各方面的很多原因，比如梦想加的技术团队很早便搬至成都，对当地比较了解。综合来说，梦想加选址会去判断整个城市写字楼的存量市场和增量市场。论核心商业区，成都的写字楼规模差不多是天津的十倍，市场非常广阔。

另外，梦想加的未来发展目标是进驻核心商圈的超甲级写字楼，在高端写字楼创造增值服务，而在一线城市，这一目标的实现难度非常大。在成都，虽然这件事情同样具有一定门槛，但是相对会小一些。比如成都的IFS项目，我们和当地很多二房东一起竞争，最终九龙仓派香港的直租代表来北京考察了梦想加四个空间项目，最终经过一轮调研后才决定租给我们。

最后，无论进驻到任何一个城市，我们的模式都是区域性规模效应，在一座城市做深，形成一定的密度。目前，梦想加已经在上海核心商圈加速扩张步伐，近期已完成数万平米新增签约面积，位于外滩的上海首个空间近期即将开业，同时梦想加在杭州、西安等新一线城市也加快扩张步伐，刚刚陆续完成数万平米的新项目签约。

爱分析：目前入驻梦想加的企业平均规模多大？

李峥：企业平均规模差别非常大，而且经常会发生变化。这里有一个报告可以简单分享下，是关于成都4家空间200多个企业的数据分析。在入驻空间的企业中，规模在1-20人左右的公司数量占绝对主流，而100-200人以上的公司相对稳定，签约时长更长，虽然公司数量不多，但是占据的工位数比较多。

目前，梦想加的办公空间模型基本在3000平到10000平不等，目标用户往往选择1-2个大企业、几个中型企业和很多小企业，在其中形成一个平衡的组合。因为大企业相对稳定，中型企业整合的资源相对会强一些，小微企业流动性强，这样三者的组合能形成较好的良性运营状态。

研发三年打造智能办公系统，软硬件结合

爱分析：技术对于梦想加有什么改造？智能办公的价值体现在那些地方？

李峥：这是一个非常综合的价值体现。首先，对于任何一个办公空间，梦想加是通过用户层ID的方式进行管理、匹配资源。比如当一个企业入驻空间后，梦想加会开通员工权限，赋予其享受服务的能力，包括固定办公的空间、内区的权限、门禁进入与设备使用的权限等。

其次，梦想加一直采用移动互联网和信息化等方式去管理资源，提高便捷度和效率。在梦想加，我们根据人和空间的关系分为轻、中、重度，而轻度和中度资源可以被共享出来，比如会议室、会客厅、餐厅等。最合理的管理模式便是一套系统，而不是增加人力成本去分配、管理这些资源。

最后，从管理运营的角度来看，梦想加内部开发了一套管理空间网点和公司经营的管理系统。整套系统的后台界面比前台呈现的功能要庞大得多，包括对灯光、电、新风等能源的智能化管理，大幅减少人力成本，提高节能效率。

这一整套IT系统如果仅仅应用在一个空间，可能没什么太大的显著作用，但是随着梦想加管理的空间数量不断增长，达到几十个上百个空间时，边际成本急速下降。

爱分析：梦想加的管理系统与写字楼的智能楼宇系统是否能连接或打通？

李峥：两者的颗粒度有所不同，目前两者的连接还很少。智能楼宇系统更偏向物业管理，虽然可能也会涉及新风系统、能源系统的管理，但是更多从经营管理的角度，而不会管理到人（用户）。

对于梦想加而言，我们的产品实际上是可以覆盖到整个楼宇的访客，我们研发的门禁系统也包含闸机等产品。

爱分析：目前梦想加的技术研发团队大概有多少人？

李峥：目前超过100人，包括硬件、软件和智能系统的开发，另外还有百人左右的空间产品部。

爱分析：空间产品具体怎么设计模块？

李峥：首先，空间产品部内有很多单个模型，比如会议室是一个模型，该模型里包含了灯光的位置、桌椅的大小、投影的摆放、智能点位的布局，强弱电怎么走线等。同时，办公空间的产品也会不断迭代，比如服务大客户怎么定制、服务中型客户怎么满足相对隐私的需求等。

爱分析：智能办公的硬件设施都是由梦想加自主研发吗？

李峥：最早期的门禁产品，从硬件到软件都是梦想加自主研发完成。之后的产品，比如投影、屏幕、打印机等，这类智能设备基本都是OEM，找合作的代工厂生产，有些核心模块、智能系统由梦想加研发，有些功能模块，比如人脸识别等是和外部的一些厂商合作。

爱分析：梦想加的智效系统大概研发了多长时间？

李峥：最初研发团队大概50人不到，差不多研发了2-3年左右的时间。期间经历了很多阶段，其中很关键的一个突破点是在北京，梦想加和腾讯众创空间合作，在其全国超过10万平米的空间输出智能办公系统，包括门禁和整个后台系统，进行了有效的实地验证。在此期间，整个产品实现了一个提升和迭代。

爱分析：在围绕企业的增值服务方面，梦想加有什么样的考虑？

李峥：现阶段，梦想加还没有特别完整的体系去做增值服务，目前主要以开放平台和资源为主。但从联合办公增值服务的角度来讲，我们大概有四个维度去考虑。

第一个是企业服务，即办公空间里发展中的企业。第二个维度是企业内的员工，这部分人群主要有职业技能方面的培养需求，更加关注职业发展和技能培训方面。第三个维度是生活中的个体，比如一些生活福利、2C产品的引入，厂商在宣传和普及产品的时候，会给我们的用户带去一定的优惠和福利。第四个维度是有思想的个人，即一群有相同兴趣爱好的人，汇总起来形成一些大大小小的社群效应。

以上四个维度差不多是我们考虑能做的一些事情，但是以现在的规模和体量来讲，还不足以称之为一个体系，或者能产生足够的增值价值，而且这块也不是我们的盈利预期。

增强项目主动拓展能力，半年签约20万平米面积

爱分析：梦想加目前在运营模式方面有什么变化？仍然以轻资产模式为主吗？

李峥：在早期阶段，梦想加基本上是采取与地产商和业主方合作的轻资产模式为主，房租、装修等费用都由合作方覆盖，我们只提供整体的装修、改造解决方案，布局智能设备等，然后负责后期的管理运营。

但是从去年开始，梦想加便开始自己获取物业，现阶段以重资产模式为主，合作为辅。原因有两点，一方面资金量相对比较充沛；另一方面，在早期轻资产的合作模型下，我们对项目周期的把握相对被动。因此，为了实现快速扩张规模，梦想加必须要增强自己的主动拓展能力。

爱分析：目前单项目的盈利周期会在多久？

李峥：取决于不同的产品匹配逻辑，比如公共区和工位数怎么划分，服务哪一类目标客群等。目前，基本上梦想加的空间在开业初期便能达到非常高的入住率，之后只要保持一个基本的底线，单个空间通常在两到三年之内就可以实现盈利。

爱分析：梦想加获取物业一般签约时长在多少年？

李峥：至少五年以上。

爱分析：在规模扩张方面，今年梦想加有什么规划？

李峥：目前还不确定，但是今年整体的扩张速度非常快，基本上每周都有新签的项目。从上半年来看，新拓展的空间数量突破15家以上，新增面积20万平方米，相较去年共计4万平方米的面积，翻了五倍。下半年将继续在保持所有单店实现盈利的情况下，以更快的速度进行扩张。

爱分析：为什么梦想加选择在今年这个时间点进行大规模快速扩张？

李峥：选择今年进行扩张，主要有两个驱动力。

第一，产品相对成熟。从物业选址、项目落地，到装修、设计、布局，然后运营，目前整个产品落地的流程可以控制在1-2个月内完成，整个产品的标准化程度非常高。

第二，规模效应才能进一步提升服务能力。以梦想加朝外店为例，我们现在能服务中粮，但是如果再有一个同体量的客户出现时，目前我们无法承载。从整个行业来看，只有当足够多的资源能被整合在一起时，形成一定的规模效应，我们才能去承载更多更大体量的客户，实现滚动效益。

爱分析：单个项目从签约到落地大概需要多少多长时间？

李峥：2个月左右的时间。梦想加所有的空间基本都是改造项目，需要对整体结构进行重新的布局。

爱分析：目前，梦想加整个团队规模有多大？

李峥：一共有300多人，目前还在大规模地扩张中，在我们整个的OaaS(office as a Service)系统分为三个大的核心模块，智能办公、设计产品和空间运营，这三块是整合互联的关系，加起来占到整个团队规模的70%。除此之外，其他的就是职能部门，包括行政、市场等。