摘要:三位极客的联合办公梦

半年新增20万平米空间,C轮融资过亿美金的梦想加马力全开 | 爱分析访谈-ifenxi

调研 | 黄勇 吴永哲

撰写 | 吴永哲

近日,梦想加获得由高瓴资本、General Atlantic美国泛大西洋投资集团领投,愉悦资本、鸥翎投资(Ocean Link)、M31资本、险峰长青跟投的1.2亿美金C轮融资,受到行业内外广泛关注。

梦想加是一个专注智能办公体验的联合办公空间品牌。作为联合办公空间,梦想加最大的特色便是技术基因,三位创始人王晓鲁、温梦飞和李文磊全部是具有极客精神的连续创业者。

因此,在公司创立初期,梦想加并未急于开办空间,而是优先研发了一款智能门禁的产品,用户能通过手机微信公众号扫二维码直接开门进入。从智能门禁起步,梦想加在过去的三年时间里,逐步打造出一整套的智能化办公系统。

梦想加的智能化办公系统可以分为用户端和管理运营端两个方面。

在用户界面,以智能门禁为流量入口,每一位进入空间的用户都有相对应的用户权限,比如访客只拥有共享区的开放空间权限,没有进入内部办公区的权限等。同时,通过独立研发的智能办公系统,用户在这里用一部手机就能搞定办公相关的一切事宜:门禁、会议室预定、云打印、活动场地预定、WiFi密码等,实现”一个ID掌握所有办公资源”。

从管理端来看,自智能门禁起,梦想加延伸出布及空间每个角落、互动使用、空间管理近20款智能硬件产品,与线上管理平台完美衔接,为空间运营人员提供了一个“上帝视角”。

除了智能化办公系统,梦相加非常强调空间的标准化模块设计,有近百人的团队负责空间产品设计,并持续不断的推陈出新,打造更多更品质、更舒适的高颜值办公空间。

上半年空间面积扩张4倍,速度惊人

在客群和市场定位上,梦想加始终瞄准在城市核心商圈选址。在理想的运营空间网点中,目标用户包括1-2家大公司、几家中等规模公司和许多小微公司,以形成良好的平衡和运营状态。目前梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商业区布局运营约30万平米、近40个办公空间。

联合办公行业的规模效应非常明显。其中,梦想加在北京的空间数量超过25个,是布局最多的城市,其次便是成都。在成都,梦想加率先签下地标建筑成都国际金融中心(IFS),并在多个核心商圈的甲级、超甲级写字楼完成签约。目前已在春熙路、高新区金融城等核心商圈布局5万余平米,落地运营6个空间,成为成都最大的高端办公服务品牌。

在运营模式上,梦想加早期基本采取与地产商、业主方合作的轻资产模式,即合作方提供物业或者租赁物业的资金,梦想加通过提供空间改造、装修的解决方案以及布局智能设备,并在后期进行独立的管理运营。

但是从2017年下半年开始,随着产品的成熟和标准化,以及充裕的资金补充,梦想加进入发展快车道,开始快速的规模扩张,并开始逐渐以自主签约、获取物业为主。

据悉,仅2018年上半年,梦想加新签约面积即为过去三年运营面积总和的五倍,而从6月开始,北京、成都则以接近一周一个新空间的速度陆续落地开业。

团队方面,梦想加目前总员工数超过300人,其中研发部、空间产品设计部均超过100人,两个部门人员占公司总人数的60%以上,而团队仍在进一步大幅扩招中。

半年新增20万平米空间,C轮融资过亿美金的梦想加马力全开 | 爱分析访谈-ifenxi

近期,爱分析专访梦想加市场总监李峥,就梦想加的战略、市场和运营等方面进行交流,摘选部分内容分享如下。

梦想加市场总监李峥,曾任职于腾讯、险峰长青。

物业选址核心商圈,重点发展一线及新一线城市

爱分析:在物业选址方面,梦想加有什么特点?

李峥:纵观行业,梦想加属于较早锁定核心商业区的联合办公品牌。基本在物业选址方面,我们有一些硬指标,比如地铁沿线、商业氛围等。当然,在不同城市和区域的选址差异非常大。

早期在北京市场,差不多2017年5月份之前,梦想加所有的选址都是与合作的房地产机构、业主方等进行合作落地,比如龙湖集团、金融街集团、首开股份等,我们不需要自己拿地拿物业,等于是轻资产模式在运营。

然后从去年下半年开始,梦想加决定增强自主选址布局的能力,首要选址仍是在核心商业区。除了北京市场,我们开始扩张成都市场。由于成都是新兴市场,写字楼的增量非常大,同时本地有大量的机构二房东从事资源倒卖的业务,基本就是快速低价拿面积,然后简装出租,并无太多服务能力。

梦想加在成都的品牌定位就是将我们的业态融进商业综合体、核心区域的超甲级、甲级写字楼内,所以当时我们落地的第一个项目就是九龙仓国际金融中心(IFS),拿下该地标项目后,后续进入银泰、平安等写字楼,整个拓展路径锁定在核心商圈的甲级写字楼。

爱分析:在获取物业资源时,不同品牌的联合办公空间竞争是否激烈?

李峥:肯定会有竞争,但是很多时候,不同的联合办公空间在物业选址上的逻辑并不相同。梦想加主要专注在核心商业区,其他比如一些二线品牌会更多在园区、偏边缘的区划获取物业。

爱分析:继北京之后,为什么梦想加选择在成都扩张,而不是上海、深圳和广州其他一线城市?

李峥:首先,一线城市,北上广深这四座城市在办公领域的市场差异都非常大,这意味着每座城市都几乎是一个完全单独的市场,并不是梦想加在北京做到一定密度后,就能在上海实现快速地扩张。同时,上海本地的联合办公品牌也几乎是同一时间成长起来,竞争也很强,所以一线城市并不是复制扩张的最好选择。

至于选择成都,有各方面的很多原因,比如梦想加的技术团队很早便搬至成都,对当地比较了解。综合来说,梦想加选址会去判断整个城市写字楼的存量市场和增量市场。论核心商业区,成都的写字楼规模差不多是天津的十倍,市场非常广阔。

另外,梦想加的未来发展目标是进驻核心商圈的超甲级写字楼,在高端写字楼创造增值服务,而在一线城市,这一目标的实现难度非常大。在成都,虽然这件事情同样具有一定门槛,但是相对会小一些。比如成都的IFS项目,我们和当地很多二房东一起竞争,最终九龙仓派香港的直租代表来北京考察了梦想加四个空间项目,最终经过一轮调研后才决定租给我们。

最后,无论进驻到任何一个城市,我们的模式都是区域性规模效应,在一座城市做深,形成一定的密度。目前,梦想加已经在上海核心商圈加速扩张步伐,近期已完成数万平米新增签约面积,位于外滩的上海首个空间近期即将开业,同时梦想加在杭州、西安等新一线城市也加快扩张步伐,刚刚陆续完成数万平米的新项目签约。

爱分析:目前入驻梦想加的企业平均规模多大?

李峥:企业平均规模差别非常大,而且经常会发生变化。这里有一个报告可以简单分享下,是关于成都4家空间200多个企业的数据分析。在入驻空间的企业中,规模在1-20人左右的公司数量占绝对主流,而100-200人以上的公司相对稳定,签约时长更长,虽然公司数量不多,但是占据的工位数比较多。

目前,梦想加的办公空间模型基本在3000平到10000平不等,目标用户往往选择1-2个大企业、几个中型企业和很多小企业,在其中形成一个平衡的组合。因为大企业相对稳定,中型企业整合的资源相对会强一些,小微企业流动性强,这样三者的组合能形成较好的良性运营状态。

研发三年打造智能办公系统,软硬件结合

爱分析:技术对于梦想加有什么改造?智能办公的价值体现在那些地方?

李峥:这是一个非常综合的价值体现。首先,对于任何一个办公空间,梦想加是通过用户层ID的方式进行管理、匹配资源。比如当一个企业入驻空间后,梦想加会开通员工权限,赋予其享受服务的能力,包括固定办公的空间、内区的权限、门禁进入与设备使用的权限等。

其次,梦想加一直采用移动互联网和信息化等方式去管理资源,提高便捷度和效率。在梦想加,我们根据人和空间的关系分为轻、中、重度,而轻度和中度资源可以被共享出来,比如会议室、会客厅、餐厅等。最合理的管理模式便是一套系统,而不是增加人力成本去分配、管理这些资源。

最后,从管理运营的角度来看,梦想加内部开发了一套管理空间网点和公司经营的管理系统。整套系统的后台界面比前台呈现的功能要庞大得多,包括对灯光、电、新风等能源的智能化管理,大幅减少人力成本,提高节能效率。

这一整套IT系统如果仅仅应用在一个空间,可能没什么太大的显著作用,但是随着梦想加管理的空间数量不断增长,达到几十个上百个空间时,边际成本急速下降。

爱分析:梦想加的管理系统与写字楼的智能楼宇系统是否能连接或打通?

李峥:两者的颗粒度有所不同,目前两者的连接还很少。智能楼宇系统更偏向物业管理,虽然可能也会涉及新风系统、能源系统的管理,但是更多从经营管理的角度,而不会管理到人(用户)。

对于梦想加而言,我们的产品实际上是可以覆盖到整个楼宇的访客,我们研发的门禁系统也包含闸机等产品。

爱分析:目前梦想加的技术研发团队大概有多少人?

李峥:目前超过100人,包括硬件、软件和智能系统的开发,另外还有百人左右的空间产品部。

爱分析:空间产品具体怎么设计模块?

李峥:首先,空间产品部内有很多单个模型,比如会议室是一个模型,该模型里包含了灯光的位置、桌椅的大小、投影的摆放、智能点位的布局,强弱电怎么走线等。同时,办公空间的产品也会不断迭代,比如服务大客户怎么定制、服务中型客户怎么满足相对隐私的需求等。

爱分析:智能办公的硬件设施都是由梦想加自主研发吗?

李峥:最早期的门禁产品,从硬件到软件都是梦想加自主研发完成。之后的产品,比如投影、屏幕、打印机等,这类智能设备基本都是OEM,找合作的代工厂生产,有些核心模块、智能系统由梦想加研发,有些功能模块,比如人脸识别等是和外部的一些厂商合作。

爱分析:梦想加的智效系统大概研发了多长时间?

李峥:最初研发团队大概50人不到,差不多研发了2-3年左右的时间。期间经历了很多阶段,其中很关键的一个突破点是在北京,梦想加和腾讯众创空间合作,在其全国超过10万平米的空间输出智能办公系统,包括门禁和整个后台系统,进行了有效的实地验证。在此期间,整个产品实现了一个提升和迭代。

爱分析:在围绕企业的增值服务方面,梦想加有什么样的考虑?

李峥:现阶段,梦想加还没有特别完整的体系去做增值服务,目前主要以开放平台和资源为主。但从联合办公增值服务的角度来讲,我们大概有四个维度去考虑。

第一个是企业服务,即办公空间里发展中的企业。第二个维度是企业内的员工,这部分人群主要有职业技能方面的培养需求,更加关注职业发展和技能培训方面。第三个维度是生活中的个体,比如一些生活福利、2C产品的引入,厂商在宣传和普及产品的时候,会给我们的用户带去一定的优惠和福利。第四个维度是有思想的个人,即一群有相同兴趣爱好的人,汇总起来形成一些大大小小的社群效应。

以上四个维度差不多是我们考虑能做的一些事情,但是以现在的规模和体量来讲,还不足以称之为一个体系,或者能产生足够的增值价值,而且这块也不是我们的盈利预期。

增强项目主动拓展能力,半年签约20万平米面积

爱分析:梦想加目前在运营模式方面有什么变化?仍然以轻资产模式为主吗?

李峥:在早期阶段,梦想加基本上是采取与地产商和业主方合作的轻资产模式为主,房租、装修等费用都由合作方覆盖,我们只提供整体的装修、改造解决方案,布局智能设备等,然后负责后期的管理运营。

但是从去年开始,梦想加便开始自己获取物业,现阶段以重资产模式为主,合作为辅。原因有两点,一方面资金量相对比较充沛;另一方面,在早期轻资产的合作模型下,我们对项目周期的把握相对被动。因此,为了实现快速扩张规模,梦想加必须要增强自己的主动拓展能力。

爱分析:目前单项目的盈利周期会在多久?

李峥:取决于不同的产品匹配逻辑,比如公共区和工位数怎么划分,服务哪一类目标客群等。目前,基本上梦想加的空间在开业初期便能达到非常高的入住率,之后只要保持一个基本的底线,单个空间通常在两到三年之内就可以实现盈利。

爱分析:梦想加获取物业一般签约时长在多少年?

李峥:至少五年以上。

爱分析:在规模扩张方面,今年梦想加有什么规划?

李峥:目前还不确定,但是今年整体的扩张速度非常快,基本上每周都有新签的项目。从上半年来看,新拓展的空间数量突破15家以上,新增面积20万平方米,相较去年共计4万平方米的面积,翻了五倍。下半年将继续在保持所有单店实现盈利的情况下,以更快的速度进行扩张。

爱分析:为什么梦想加选择在今年这个时间点进行大规模快速扩张?

李峥:选择今年进行扩张,主要有两个驱动力。

第一,产品相对成熟。从物业选址、项目落地,到装修、设计、布局,然后运营,目前整个产品落地的流程可以控制在1-2个月内完成,整个产品的标准化程度非常高。

第二,规模效应才能进一步提升服务能力。以梦想加朝外店为例,我们现在能服务中粮,但是如果再有一个同体量的客户出现时,目前我们无法承载。从整个行业来看,只有当足够多的资源能被整合在一起时,形成一定的规模效应,我们才能去承载更多更大体量的客户,实现滚动效益。

爱分析:单个项目从签约到落地大概需要多少多长时间?

李峥:2个月左右的时间。梦想加所有的空间基本都是改造项目,需要对整体结构进行重新的布局。

爱分析:目前,梦想加整个团队规模有多大?

李峥:一共有300多人,目前还在大规模地扩张中,在我们整个的OaaS(office as a Service)系统分为三个大的核心模块,智能办公、设计产品和空间运营,这三块是整合互联的关系,加起来占到整个团队规模的70%。除此之外,其他的就是职能部门,包括行政、市场等。