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近日，爱分析在京举办了2018·爱分析中国房产科技高峰论坛。爱分析邀请了商办地产领域标杆公司好租的联合创始人匡健锋作主题演讲。会上，匡健锋就商办市场的发展和演变趋势以及好租的业务规划等方面进行了分享。
匡健锋认为，商办市场正从快周转到慢运营的模式转变，行业逐渐回归理性，创新运营的方式不断重构传统地产效率，大数据驱动下的商办资产运营平台需要向更加精细化和规模化的方向发展。
演讲实录
匡健锋：非常感谢今天这个平台，向今天到场的各位大咖介绍一下好租，我们的发展思路，以及我们对市场的认识。
商办市场从开发主导转向运营主导
市场层面，2015年，当时看来商办市场存在巨大的机会。北京的政策导向比较明确，五环之内原则上不再新增任何大型写字楼、商场，尽管经历了2017年326政策严冬，商办市场成交接近冰点，尤其是北京、上海等一线城市商业楼盘新增量明显递减。我认为这个市场并不会停滞不前，市场会有更新的运营方式产生，最典型的就是联合办公。联合办公利用高效运营和更加精细化的运作，提升运营商的营收和利润。在整个过程中，我们看到商办运营是不断在被重新定义和优化，在存量时代我们看到了以下几种变化。
其中包括客户类型的变化，以前租写字楼的都是大型企业中国500强乃至全球500强企业，他们的资金雄厚，是主要客户源。后来我们发现联合办公市场中的客户中创业企业越来越多，而且这些企业对工位的需求从三到五个逐步扩大，越来越多的中小型企业也开始偏向这一办公类型，联合办公与传统写字楼的用户开始进一步重叠。同时创业企业的发展的过程带来了更多的需求，比如对空间定制化、办公用品采购等。
租赁主体也从70后到80后，包括90后。80、90后中的创业者居多，这部分群体更急注重个性化、艺术化的产品，注重更好的体验，享受社交分享的过程。几个点比如健身房的配置、离地铁的距离、朋友圈的出现频率等，很大程度上决定了一个共享办公品牌获客效率的高低。
随着计算机的算力、算法的大幅提升，互联网技术业不断更新和变化，大数据、云计算和人工智能等新技术和新方法推动着行业模式创新，行业的发展反过来带动了技术迭代。比如SaaS系统的出现，改变了终端部署服务器的模式，让交互场景、数据处理和存储变得更加快捷和高效，我们的SpaceOne就是基于这个架构，我们也不断在云平台的基础上实现大数据驱动的流程管理和营销策划。
精细化和规模化是运营商在商办市场中成功的关键。精细化和规模化会在企业运营的不同方面体现，精细化的运营是市场要求和技术驱动共同作用的结果，每一个业务流程充分区分颗粒、并加以优化；规模化指行业集中度的提升，集中度的提升并不是说业主拥有多套房产，而是说单个业主有运营权的空间在增加。
大数据驱动下的商办资产运营平台
传统的商业办公楼的租赁中，房源的信息存在分散、重复和真假难辨等痛点。从58赶集集团中孵化出来的好租，借助58赶集集团多方面的支持和三年来数据的积累，我们完善了海量的数据积累和应用的能力。好租对楼盘信息进行收集、清洗、去重同时把房客信息标准化。好租已将北上广深超过50%以上的写字楼信息标准化呈现，包括写字楼的详细情况：地址、层数、门牌号、内部布局、房源销售、价格和装修等情况。
商办行业中，70%以上的客户来自于线上渠道，包括58赶集、百度和新媒体渠道，好租现在月均UV达到一百万以上，处于行业领先水平，房源方面好租覆盖包括北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、武汉、重庆等一、二线共计11个城市，覆盖超过3万多栋楼宇，监控到楼宇当中房源超过50万次/月的变化，包括价格的波动、装修情况和消费状态的变化，我们可以保证房源信息的真实性。每个楼盘用超过100个字段进行描述，使用过的客户也会用超过40个字段的方式进行描述。
2017年好租覆盖110万套房源，GMV突破105亿元，交易效率在同行业5倍以上，全年有18多万次带看。
1+X产业赋能，共创一个真正的资产大运营时代
2017年我们经历了数据积累、流程精细化、人员管理等过程，在未来我们希望将核心算法和数据管控方法开放，通过开放、连接、赋能，打造生态平台，我们推出1+X产业赋能战略，以好租大数据为核心，在营销、策划、运营、服务、去化五个方面进行行业赋能。
好租商城聚焦企业租后服务，为企业用户提供办公服务的一站式采购平台，结合好租另一条优质业务线——企业选址，共同为企业用户提供从选址、注册、入驻到运营期间所有的服务。商业办公租赁与租后服务的市场是一个万亿元级别的蓝海市场，将传统的办公租赁模式通过“互联网+”改造，用大数据驱动房源和客户的匹配，可以有效提升行业服务效率。
好租将内部管控和资产管理的经验、思路与系统做整合做成SpaceOne系统，它以SaaS形式对客户开放，已有一百个多个项目开始使用SpaceOne系统。商业办公楼运营商利用SpaceOne实现市场营销、招商管理、资产管理、合同管理和财务管理等环节精细化和数据化的把控。浅层，这是个市场营销和获客的工具，更深一层，这是一个资产管理和运营的工具。这个系统在现金流、去化等多个维度帮助项目顺利开展。在已有数据的基础上归纳出市场的特征，好租可以服务项目运营中多个环节，包括产品定价、产品竞争力评估、市场定位、客户画像、市场需求。传统方式样本量过小，效率低下，而现在好租可以将2年以来多家历史数据，包括项目历史数据、客户数据、周边竞品数据进行梳理和输出。通过这个系统我们可以看到市场情况，看到竞争对手情况，包括人物头像、年龄、租期、租金缴纳情况、所属行业等。
好租选址是客户端和房源端的数据实现高效匹配的核心大脑，驱动线下经纪人为客户提供优质服务和精准带看撮合，服务的效果得到5倍以上的提升，简单举一个例子，传统方式平均每单成交需要10次带看，在好租匹配后平均每单只需3次以内带看，匹配效率明显提高。
好租资产是我们的子品牌，就主要做项目策划、委托代理、咨询类服务，与上游运营商和友商进行深度合作。资产管理核心需要构建的是资产流通能力，在商办领域，流通代表了中介的交易能力。
楼点通解决商业地产租赁的整合营销服务。借助好租自身资源优势及大数据处理能力，我们向开发商及运营商开放好租在写字楼市场的获客能力和品牌建设能力，颠覆传统房产营销模式，帮助开发商和运营商去库存并提升销售业绩。
通过一系列的整合、输出以及赋能，我们希望将和合作伙伴一起携手共创一个真正的资产大运营时代。