联手银行和保险，大道金服定义房产交易新模式

很多人辛辛苦苦工作一辈子，也不能在自己喜欢的大城市买下一套房。即便有了支付首付的能力，在买房的过程中又总是被各种问题困扰，比如贷款的审批和发放、二手房交易过程中的赎楼和诚信问题等等。

在现行的二手房交易过程中，由于赎楼、过户、抵押、按揭等环节，整个流程至少需要两个月以上，其间多次出现因为钱款和产权归属时间不匹配，而产生的高昂费用和交易安全性问题。

去年刚成立的住房金融服务平台——大道金服，便是为解决这些问题而存在的。今天爱分析主要从其业务模式来给大家解读大道金服的变革之路。

市场大痛点多，大道金服就此出发

简而言之，大道金服主要采取产权交易保险模式，解决二手房交易中的痛点。而之所以大道会选择住房金融领域，一方面是因为这个市场足够大，中国每年房地产交易规模超过10万亿元，而配套的金融产品及服务是一个数十万亿级别的市场。

另一方面，也是更为重要的原因，这个市场痛点非常多。相比美国规范化的房地产市场，我国现在的房地产交易体系极度不规范，民间借贷和P2P机构鱼龙混杂。因此，在房地产买卖尤其是二手房交易过程中，买卖双方均存在痛点，比如卖家的赎楼款从何处来，买卖的房子是否有其他抵押而买方却被蒙在鼓里等等，很容易出现系统性的金融风险。

现行二手房交易模式效率低下

在住房金融领域中，大道金服首先切入的是二手房交易市场。

在现行的二手房交易模式下，买方贷款审批通过后，卖方如果房贷尚未还完，首先要赎楼，然后将房产抵押给银行后买方才能拿到贷款，之后再将尾款支付给卖方。

现行二手房交易模式，爱分析整理

这种模式存在三大痛点：

1. 周期长。从签合约到最后完成交易，原有模式至少需要两三个月时间，部分内地城市甚至需要长达五六个月；

2. 费用高。在现行交易流程中，买方必须将房子抵押给银行，银行才会发放审核通过的贷款。这就要求卖方如果交易物业房贷尚未还清，需要先进行赎楼。整个流程中，由于资金和时间错配，赎楼一般会通过民间过桥贷款来进行，每个月的费用在2-3%；

3. 不安全。由于操作的不规范性，很容易出现风险问题，如用买方首付款赎楼之后房子被查封。尤其是通过民间借贷的小贷公司，一旦出现任何风险，最后都需要客户来承担。

那大道金服针对这些问题是怎么去解决的呢？

联合银行保险定义二手房交易新模式

通过与保险公司和银行进行合作，2016年3月，大道金服上线国内首创的房产交易保险产品——交易保，其核心是以保险为保障的二手房交易金融服务。

交易保在二手房交易中办理流程

交易保的具体模式是这样，买卖双方签合同以后，先购买一份保险，买方按揭获得银行审批通过后直接放款，加上买方的首付款，卖方可以提前收款，买方提前收楼，而把过户、抵押等行政手续后置，在此过程中，用提前发放的部分按揭款直接归还房屋原贷款，卖方无需过桥赎楼贷。

如果在交易过程中出现风险问题，保险公司会第一时间承担保险责任，同时发起对责任人的追偿。

与现行的二手房交易模式相比，交易保模式的优势如下：

首先，整个交易环节被优化，交易周期大大缩短；其次，由于卖方不需要额外融资去赎楼，也节约了交易过程中的买方成本；最后，在安全性方面，由于有保险公司的加入，在风险机制上也相比现行的交易机制更加有保障。

同时，在获客方面，大道金服与全国数百家中介建立了合作，这就要求大道要有极强的线下推广能力。大道需要靠城市的开拓来进一步扩大客源，目前已经在10个主要城市开设分公司，预计明年还会再开设10余家分公司。另外，关于线上的获客模式，基于保险产品的标准化特性，大道也正在探索中。

近日，爱分析对大道金服进行了调研，并对总裁徐约可进行了访谈，现摘抄部分内容与各位分享。

Q：您的过往经历是怎样的？

A：1998年，我从中科大毕业，之后7年一直从事IT方面的工作。2005年开始在深圳发展银行（平安银行的前身）信用卡中心做数据分析，后来转岗战略营销部，曾代表银行负责和麦肯锡、GE、罗兰贝格等公司的合作项目。

2013年，我和部分同事，追随原平安银行零售总监柳博去南粤银行任职。2014年10月，柳博带领团队创立了大数金融，期间大道的业务模式也在思考和酝酿。 2015年7月，大道金服独立出来正式成立，专注于住房金融领域。大数也是大道金服的天使投资方。

Q：住房金融领域的机会都有哪些？

A：不论是在交易和非交易方面，都是有蛮多机会的。现在市场的参与者中，主要是银行和民间金融公司。

银行的优势在于它的资金成本很低，操作也很规范，但是效率却不高；民间金融公司的优势在于它效率还不错，但是资金成本相对银行要高的多，客户承担的成本相应也很高，同时它的一些做法也不太规范。这里面的痛点都是我认为的机会所在。

Q：选择在各城市开设分公司的标准是什么？

A：我们选择城市的时候主要看两方面，第一是整个城市的交易量，第二则是该城市存量房的规模。这两个因素直接决定了我们未来在这个城市可以成长的体量。

Q：获客渠道都有哪些？

A：当前所采用的线下获客渠道主要有两种，第一个是通过房产中介。中介平台目前是大道金服最主要的获客渠道。中原地产与大道金服已经达成全国性的战略合作，其它中小中介则是由有各地分公司的渠道经理在当地拓展，主要是以培训或营销的形式进行。

第二是通过银行和保险机构。由于交易保本质上也属于银行和保险机构的产品，所以银行和保险机构也会在客户有需求的时候告知客户。

Q：如何进行风控？

A：大道金服通过三方面的风控管理对相关交易进行严格把关。

首先，资金风险管理。大道金服的核心是在整个交易过程中完全不接触资金，而是通过系统对接，推动资金在银行和保险机构之间的流转，这是目前整个市场最为合规的模式；

其次，操作风险管理。大道金服通过切割细化完整交易环节，将原本大多数担保公司采用的一人负责所有流程模式做精细化分工，形成自己特有的标准化作业流程（SOP），并通过系统监控；

最后，真实性交易风险管理。通过内部培训，在与客户接触的环节就过滤掉部分明显很虚假的交易。另外，通过与红杉资本投资的数据公司合作，收集更加精准的数据，与内部IT系统对接，交叉比对来确定交易的真实性。

Q：银行和保险公司为什么会选择和大道合作？

A：交易保它不是一个简单的保险产品，而是一个模式的创新，包括银行按揭服务和流程的创新。保险公司通过交易保来保障银行和客户的安全，大道通过对流程的切割细分和严格把控管理操作风险，提高整体交易的效率。这个创新模式是三方选择合作的核心。

Q：交易保相比其它担保公司有什么优势？

A：我们认为交易保和担保最大的不同在于，保险是一个标准化的、规范的金融产品，有点类似于车险的概念。但是担保公司的过桥贷款却不是一个面向客户的标准化产品。同时，从风险承担能力来讲，保险公司和担保公司也是不可同日而语。

Q：除了交易保，还有其它产品线吗？

A： 目前还在内测阶段的另外一个新产品---提放保，专门针对房产抵押贷款的保险产品。房产抵押贷款的一般流程大致是这样，申请借款人在银行填完资料，待银行审批完成后，必须要等待房屋抵押程序办理完成才能发放贷款。整个周期大概需要一个多月的时间，这对急需贷款的人来说效率很低。

而通过提放保，借款人在银行审批完成后就可以立即拿到贷款，在很大程度上解决了客户急需用钱的痛点，尤其是做生意的小微客户，提高了银行的效率。

未来大道金服还会继续专注住房金融领域，不仅在二手房交易，新房交易的相关产品也在研发中。

Q：目前各产品的交易额是怎样的？

A：公司今年累计交易额近20亿元，预计明年增速在8倍左右。

Q：团队结构是怎样的？

A：目前总部加分公司一起近500人。总部有70人左右，其中一半负责IT，另外一半负责风险管理。剩余的400多人都挂靠各地分公司，包括渠道经理和运营人员。

Q：未来有融资计划吗？

A：已经在B轮阶段了，合适的机会会对外宣布。