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近日，爱分析在京举办了2018·中国房产数据高峰论坛。爱分析邀请了房产科技领域标杆公司CREAMS的创始人项铭进行主题演讲。
项铭认为，房地产行业已从增量市场转变为存量市场，商业地产更加如此。资产持有者需要专业的底层资产管理工具来支撑管理系统化、信息化，从而实现精细化运营。在解决商业资产管理痛点方面，项铭介绍了CREAMS在服务资产的投、融、管、退完整生命周期方面的心得。
现将CREAMS创始人项铭的主题演讲实录分享。
演讲实录
项铭：大家好，我是CREAMS的创始人项铭，很高兴来到爱分析组织的房产科技峰会，我将和大家共同探讨关于楼宇管理智能化的相关话题。
作为一名地产行业的连续创业者，我想先跟大家分享一下地产到底是一个怎么样的行业。前段时间，我们统计了中国十大富豪，发现第三到第九都来自地产行业，这说明地产行业不是一家独大的行业，而是百家争鸣的行业。A股上市地产公司总计多达131家，总市值超过1.7万亿人民币。
由此可见，过去短短的20年是地产高增量周期，创造了无数财富，但是现在这些地产商面临什么问题？最大的问题是地价越来越贵，导致它们难以获得地块。所以现在地产商们纷纷转型做存量服务，比如通过收购老旧房子改造成公寓等。业内很多中小型开发商逐步淡出房地产开发，这已经成为事实。这就是我们认为高供给的增量周期会逐步进入存量服务升级的原因，这也是未来的必然趋势。进入服务升级周期后，地产行业还能创造多少富豪？这个犹未可知，但可以肯定的是，需要地产圈里各位共同的努力。
打通投募管退各环节后，商业不动产行业会迎来爆发
商业不动产是存量地产行业里其中一个垂直领域，它的运营和传统住宅地产有很大的区别。我将通过三个关键词和大家分享其中的区别。
第一个关键词是持有主体。在住宅领域，我们的持有主体是散户、个人。但是在商业不动产领域持有主体全部都是大业主、企业，特别是在2012年以后，新推出商业类型物业，基本上没有再出现散户。比如SOHO进行商业不动产开发后，之前部分办公楼是分散出售的，但后期全部以整体的资产包出售为主。
还有一个因素在加速大业主化。目前在二手交易市场，商业不动产流通周期一般是6-15个月，个人投资者买了商业不动产后流通性比较差。这成为很多投资者开始拒绝投资商业资产的原因之一。商业不动产持有主体大业主化是必然趋势。
第二个关键词是资产属性。很多住宅是投机型的投资产品，不考虑租售比、租金回报率等。但商业不动产是要持续持有性的，需要长期经营。作为一个典型的资产产品，租金收益率高低在商业不动产资产评估权重占比70%以上，也就是说一栋写字楼值多少钱，评估权重主要来自于对租金的回报期望。
第三个关键词是生命周期。很多住宅的生命周期就是开发、销售、居住、二手房交易。但是对商业不动产来说，生命周期是投、融、管、退，资产回报率作为核心指标贯穿整个生命周期。无论是投资还是融资，未来的租金收益回报都是金融机构会重点测算的项目。在运营管理的时候，重点评估的维度也是收益率。
近几年很多联合办公出现，商业不动产增量在不断的放大，很多人觉得商业不动产已经到了爆发的时候，但我觉得还远远没有到高潮，现在入市还有很大的机会。原因是目前国内投、融、管、退目这些环节并没有完全打通，大业主持有的资产包整体资产交易退出难度很大。
在国外，REITs是很好的金融渠道，目前国内类REITs规模只有3000亿，同比美国是2万亿美元规模，相差还很大。我觉得未来3-5年，整个国内市场相应金融产品会逐渐兴起，现在的ABS类似产品已经越来越多了。只要真正投、融、管、退各环节打通完善，才是这个行业真正迎来大爆发的时候。
商业不动产楼宇底层管理系统已成刚需
既然资产回报率是投、融、管、退里面最核心的指标，CREAMS的出现就是给管理方提供一套管理系统帮助商业不动产商进行精细化管理。
原先商业不动产管理的时候有很多痛点。现在就算是北京CBD很高大上的写字楼通过人工Excel的方式进行租客租约管理。一栋写字楼租金规模上亿，如果通过Excel的形式进行管理，过程中不免就会存在很多不足之处。
第一是出错率高。我们帮助用户整理合同的时候发现，很多客户发生了持续多年的错误，因为全部靠人工计算租金、收款时间，最可怕的是错了却不自知，这才是最可怕的事情。
第二是效率低。管理层需要一些经营数据，通常没有15-20天拿不到相关数字的，中间还参杂绩效反馈、资产风险、人员流失导致工作中断等。这也是为什么CREAMS在推出来短短一年多的时间，就能够覆盖这么大面积楼宇的原因。
商业不动产行业本身的管理需求已经到了刚需环节，底层工具肯定不应该是Excel。楼宇资产管理行业是一个相对标准化的行业，应该有一套自己的底层工具，就像银行、证券这些机构都有的底层标准工具。我们想把CREAMS打造成这个行业的标准工具，不管管理多大面积，大至几千平方米，小到几百平方米，都可以实现管理。
商业不动产物业类型有很多，有写字楼、园区、小镇、联合办公、购物街、车位、广告位等。一栋写字楼，可能上面是办公，中间是联合办公，下面还有配套商业，配套商业还分成很多不同的算法。CREAMS涵盖的算法可以达到168套租金算法，已经覆盖98%以上的使用场景，可以说CREAMS是业内唯一可以覆盖全物业类型的资产管理系统。
目前我们在国内覆盖楼宇量已经达到了5320栋，排名前20名的联合办公公司有三分之一以上的都是使用我们的系统，我们总部所在的杭州已经实现了56%的覆盖率，未来一年的时间就可以实现80-90%的的覆盖程度。现在管理面积已达1.2亿平方米，管理租约28万份，所有楼宇租金规模超过1千亿。
未来CREAMS要成为各类机构地产资产管理的入口
最后，我想给大家讲一下CREAMS未来的战略规划。因为我们觉得目前商业不动产是一个缺少底层数据的行业，因此希望帮助行业搭建底层基础。
在住宅地产领域，国内是有网签的，所有租赁合同都要求备案，在二手房交易中，有最低成交价要求。即使一次性付款购买房子可以少量的价格下浮，但是还是有最低成交价，因此住宅行业是有整体底层数据基础。
但是在商业不动产行业，由于缺乏类似的底层数据机制，一栋写字楼的价格更多是靠人为主观意识判断，导致商业不动产资产价格评估70-80%时候都要靠第三方评估报告，但总所周知，这些报告是存在比较多瑕疵的，可信度有限，但是目前没有更好的其他办法。
同时，我们也了解到国内很多金融机构并不敢给商业不动产行业提供金融服务，主要原因还是因为没有数据支撑。所以我们未来的规划就是把CREAMS变成行业标准工具，服务这个行业所有楼宇、经营型物业，并逐渐形成自己的数据库，然后逐步赋能各类机构，比如不良资产处置机构、银行、信托。
以上就是我今天给大家分享的关于商业不动产领域楼宇智能化管理的一些见解，谢谢大家。