会上，严斌就房地产行业迎来转折点的特征与机遇进行了分享。严斌认为，我国房地产行业已进入转折期，房地产中介行业面临洗牌，需要从以交易为核心，转向以服务为核心。不动产信息化是未来的发展方向，基于信息化，赋能型平台会崛起，不动产投资回归理性，金融工具的使用也将更加普及、规范。
严斌：大家好，我今天分享的主题是《让不动产流动起来——不动产交易时代的转折点》。
我们身在何方——房地产的四大历史性转折点
我们认为，当前的房地产交易层面，迎来了历史性转折点。
第一，进入存量房时代。目前全国有20多个城市已经由一手房交易进入了二手房交易时代，而且当前国家政策导致新房与二手房的倒挂，如果限价突破，倒挂现象不再存在，随着时间推移，二手房成交量还会增加。
第二，进入新房真白银时代。根据统计数据来看，2014-2017年新房交易量和成交额，继续创历史新高，整体仍在高速增长，处于黄金时代。2017-2018年国家各个政策逐渐推行后，才进入了真正的白银时代。随着城市化进程的推进，整改还未结束，据数据统计，单年全国商品房销售额峰值应该会在17万亿左右，未来还有增长空间，新房交易会稳步增长，周期约8-10年。
第三，迎来旅居地产时代。由于国家政策非常严格，老百姓或者投资者很难进行房地产投资，所以老百姓对于房地产投资欲望还在逐渐高涨，其中旅居地产是一个增量。我们称之为两派，国内地区和海外地区，国内以海南、云南为主，海外2016、2017年以马来西亚为主，2018年的热点是泰国曼谷，柬埔寨等“一带一路”的东南亚沿线国家。
国内旅居市场在2016、2017年达到了高峰，2017年海南商品房销售额达2700亿，客户主要来自岛外。2018年海南实行限制政策后，国内一些投资市场转移到了云南。
第四，迎来金融规范化。最近可以看到，房地产从开发商到流通、到运营都缺少资金，一是因为银行贷款收紧，一些原来能提供资金的P2P公司也面临困境，总体还是由于房地产金融不够规范。现在，房地产金融由开发阶段进入流通和资产管理阶段。我们未来金融产品会得到逐步规范，不动产的资产证券化时代将会到来，从流通到运营到服务都会涵盖，而且是多元化的。
原来的房产中介围绕门店一两公里的半径提供二手房交易服务，但客户的需求不仅仅是二手房交易，可能是新房、二手房、旅居、装修、金融服务等。如果经纪人无法满足客户多元化需求，服务半径又有限，是扛不过整个行业周期的，中介公司生存很困难就是因为交易结构太单一。
同时，我们认为经纪人和客户之间的关联，是从交易为核心转向以服务为核心。首先要实现供给多样化，一个经纪人只提供一项服务是不够的，我们认为经纪人在未来应该是职业化素养相对较高的职业，经纪人应更加全面、专业，并需要一套完善的IT系统进行支持。
基于上述观点，我们认为一批面向行业进行服务、赋能的平台将会产生。
第一是流量。以链家的贝壳、58、安居客为首，平台主要打造二手房流量入口。
第二是专业管理。从2018年起，21世纪、悟空找房迅速拓展各种类型的加盟商，原来集中在一、二线城市，现在已经下沉到三、四、五线城市；原来都是个体服务商，管理、培训、职业化素养不足，IT系统渗透率也比较低。未来，三、四、五线城市中介行业的素养会大幅度提升，这就是专业管理赋能。
第三是服务赋能。比如巧房做经纪公司的SaaS，还有装修赋能，做品质租赁的蘑菇租房也是一种服务赋能，销冠则是通过房产品和服务供给来赋能。
销冠打通数据流与金融流，打造不动产及交易服务平台
这里介绍一下销冠，销冠希望做最大的不动产及服务交易平台，以房地产经纪人为核心，技术为核心驱动力。我们的商业模式，通过科技和金融双驱动，打通信息流和金融流，让不动产流动起来。
销冠在行业变革的背景下，首先做到了供给多样性，这是从销冠2014年创立以来一直在践行的事，涵盖新房、二手房、投资型物业、金融服务及增值服务，实现了供给多样性，目前核心的三块业务是新房、投资性物业和金融服务。
国内新房主要用作刚需投资和长期居住，面向全体公民，新房的投资价格在增长，对中介来说销售难度较低，佣金点数也较低，在0.5-2%。国内旅居用来投资、渡假、短期居住，现在北方的住户过去，一年会住3-6个月左右。旅居的销售成本高，是因为跨区域销售，从项目介绍到带看都有难度，房产涨跌幅也不稳定，每个市场情况都不一样。旅居的佣金相对高一些，5-10%。
我们的国内旅居项目以海南融创的观澜湖为例，体现了五个特点。第一是平台优势，在全国超过50个城市联动，吸引线下流量。第二，通过应收帐款贴现，经纪人可以快速拿到佣金，黏性强。第三，采取货架模式，丰富供给。第四，我们在海南签约了3千多家门店，1万位经纪人。第五，定制路线，满足个性化需求，购房者有的偏好三亚，有些喜欢海口，我们会定制路线，并负责当地带看，整个海南的接待由我们负责。最终三个月累计推客2000多组，成交236单，成交比例大约为10：1。
第二个措施是打造场景真实性。从创立以来销冠就打造交易闭环，沉淀了经纪人、房源、客户、订单四大数据库，基于真实交易场景，在供应链金融方面提供了真实数据进行支撑。2017年全国新房销售规模13万亿元，经过我们的估算，约10%通过渠道如经纪人、分销公司成交，这部分需要付佣金，如果场外佣金中的1%做供应链金融，这一单品市场规模就有130亿元，所以我们一直在做供应链金融核心的数据支撑。
第三个措施是针对资产管理的数据链接性，销冠在2014-2017年，也推出了资产模式，一端对接投资人，一端对接消费者，或者叫经纪人吧。原来房地产投资，要么通过民间开发贷投资，要么买房，投资方式相对单一。随着资产信息化逐步普及，人们可以通过资金投资，但不动产信息化是资产管理的基础，销冠当前在做的就是这个。
我们通过项目收益权的销售，对接私募资金，私募资金需要底层数据进行项目回报测算，如动态区划数据。由于我们实现了交易闭环，可以定期把数据披露给投资人，项目的租赁情况、租金回报等数据，如通过链接，投资人可以实时看到，为投资行为做决策支撑。
第四个措施是服务工具化，其核心是销冠的管家模式。原来购房客户需要先到网站搜房源，再联系经纪人。我们的模式让购房者先找到经纪人，由经纪人提供多元化、全方位的服务，以服务为导向，服务的场景主包括金融装修、二手房、租赁、新房、旅居、搬家等。
但现在不是所有经纪人都能凭一己之力全方面掌握所有服务，所以我们对经纪人根据服务项目不同进行分类，并对经纪人进行筛选，设定专业管家，客户的需求通过管家分类后，派单给相应的经纪人。
目前海外项目的交易、税、贷款等各种服务都由代理商完成。管家要培训国内经纪人，如何销售海外房产或引流，同时协助经纪人教育客户，介绍项目。由于海外投资相对专业，而国内经纪人专业度不足，我们就把所有的专业化业务聚焦在管家层面。
平台赋能未来将使行业回归理性
未来的销冠会做到哪一步？首先我们要实现不动产信息化，这是未来方向，推出可以共享的统一数据库，以此为基础进行各类创新。之后，会有更多的赋能型平台崛起，主要在信息化、管理、品牌、金融、培训几个方面。未来不动产投资会回归理性，回报收益会达到合理性，房地产不会再暴涨。同时我们认为，金融工具使用以及规范会越来越强。以上就是我的分享，谢谢各位。