- 海外资产
- 财富管理
- 金融
根据国际房地产顾问公司DTZ数据，2015年中国海外房地产对外投资总额257亿美元，2016年1-8月超过235亿美元。在海外资产配置的品类中，房地产一直是占比最大的部分。在胡润2017年调研的《中国高净值人群海外置业趋势报告》显示，43%海外投资标的是房地产，而海外置业的前三大用途是资产配置、子女教育居住和自住，分别对应投资、留学和移民三大需求。
有路是国内较早一批专注海外房产的互联网平台，公司成立于2015年。最初，有路主要与国内资产端合作，比如万达、绿地等国内开发商的海外房产项目，然后以互联网内容运营的方式导流意向客户给合作方，收取佣金。
从2016年下半年起，有路开始攻克全球各地品牌地产商，逐渐转变导流模式为直销模式，开始把控完整交易闭环。目前有路95%以上的资产直接对接海外房地产开发商和金融机构。由于自建了交易和服务流程，有路顺势从房产交易场景延伸至资产管理场景，帮助投资用户托管海外房产。
2018年，有路开始引入全球REITs和私募不动产投资基金等金融产品，建立围绕不动产的海外资产配置平台。
专注资产配置需求，场景不断延伸
面对海外置业的三大需求，有路选择避开留学、移民等个性化业务，而专注于需求最旺盛、标准化程度最高的投资需求。
资产端，有路2016年开始建立资产端开放平台Uoolu+，并通过互联网的方式整合吸纳全球优质资产及服务方。资产类型方面，有路选择新楼盘等标品和部分二手房。标品全部直接对接海外开发商，避免中间渠道费用。二手房业务主要与当地经纪中介对接，比如美国选择与Compass合作等。目前Uoolu+平台覆盖了20多个国家、76个城市，超过500多家海外品牌地产商
房产标的金额较大，传统投资方式是通过线下销售顾问对接，大多需要实地考察并完成最终交易。而有路的做法是将所有的交易流程在线化和结构化，用户通过app操作便可以完成看房、申请贷款、签字交易、确认产权过户等。
由于流程高度互联网化，有路在国内不设任何门店，仅有10多人的交易服务团队。有路创始人黄晓丹表示，“有路50%的客户不出国投全球，25%的用户更是全在线，连有路的服务团队都不需要见面。”
有路用户线上交易比例高的原因主要有两方面。一方面是由用户投资属性决定，用户更多考虑全球资产配置，而不需要像选择留学房和移民房等去实地考察。另一方面，有路合作的资产都是当地优质开发商的项目。同时，有路建立了全球地产数据的资产评估体系，资产信息和数据透明可查，包括周边的出租率、平均租金、持有成本、购买所需的一次性成本、贷款利息等，方便用户做决策。
由于用户投资海外房产多数非自住需求，有路顺势提供资产管理服务，帮助将房产出租以增加投资者收益，甚至非有路平台交易的房产也可以在该平台托管。目前，有路与全球140多家物业管理公司建立战略合作关系。同时，有路和国内一些长租公寓服务商建立合作关系，还有携程等需要短租房源的企业等。
随着房屋出租产生租金，用户的流动资金规模逐渐扩大，有路顺势拓展新的理财场景。今年4月，有路上线海外REITs基金和私募不动产投资基金等金融产品，起投门槛分别是1万美元和10万美元。
获客方面，有路移动端去年新增近10万海外投资的意向用户（指有联系方式和购房意向的用户）。有路创始人黄晓丹表示，“随着有路品牌知名度和信赖度逐渐提高，以及资产端更加丰富，未来用户转化率仍有较大上升空间。”
流量方面，有路主要依靠自身的内容运营和产品运营产生自然流量，流量优势明显，广告方面投入较少。
通过数据判断投资选择，东南亚占比暂居第一
有路很重视数据的价值和作用。在有路的海外配置架构中，底层是各种数据，包括全球房产投资数据（全球住宅数据指数）、各国房产交易流程和税费数据、全款和贷款投资评估模型等。一方面，有路基于数据去判断和分析全球房地产市场；另一方面，尽可能完整、实时的数据是用户做出投资决策的衡量工具。
目前数据源主要来自三方面，包括调用海外合作伙伴API接口获取数据，比如Zillow、Trulia、Rightmove等数据，当地经纪公司或开发商的数据收集和有路成交的自营数据等。
根据用户需求和相关房产投资数据，目前有路的前三大热门市场分别是东南亚、美国和澳大利亚，加起来超过70%，然后是日本、英国等国家。
2017年有路的累计订单交易额（GMV）20亿元左右，平均单笔投资金额在80-100万元之间，订单数2000单左右。2018年，有路预计资产端将扩张至50个国家，房产订单交易额（GMV）和资产管理规模（AUM）加总超过100亿，实现公司营收过亿。
近期，爱分析专访有路创始人黄晓丹，就海外资产配置的发展趋势和有路的战略发展进行交流，摘选部分内容分享如下。
黄晓丹，美股上市公司搜房网核心管理团队，产品负责人，集团总经理。曾是搜房网最年轻的EXECUTIVE级员工，领导搜房最核心的战略级产品部门，后经历一线城市，区域，直至负责管理运营整个集团。
定位不动产全品类的海外资产配置平台
爱分析：有路从2015年成立至今，经历了哪几个发展阶段？
黄晓丹：有路的商业思路从成立起就很清晰，没有出现大幅度的转型。从细的方向调整上，三年发展历程中主要有“一次减法”和“一次加法”。
“一次减法”是在2015年的8、9月份。当时有路面对的用户群体是所有海外买房需求的客户，包括移民、留学和投资等，但是市场个性化的需求太多，有路作为一家创业公司很难承载这么多服务。所以，有路决定做一次减法，专注于跨境的房产投资，而把所有的移民、留学相关的业务全部砍掉。因为我们认为，移民和留学的业务更接近本地化业务，它涉及到很多个性化的需求，比如要找学区房，需要实地考察。逻辑上他可以直接找当地的平台，比如Zillow、Trulia等去解决问题。
“一次加法”是指今年1月份，有路举办了第一个全球地产互联网峰会，到场800多人，其中还有140多家海外开发商特地从国外来参加这次活动。峰会上有路决定做一次服务和品类的加法。除了海外房产交易，有路将全力聚焦房产托管业务，增长服务链条，同时有路将连接全球REITs和全球房地产私募优选，覆盖从1000美元到1000万美元的资产。
爱分析：为什么有路选择从房产切入海外资产配置领域？
黄晓丹：首先，基于我之前在搜房网8年多的工作经验和对行业的理解，我认为中国人投资房产是有很强的惯性思维。因为这批70、80后实现财务自由很多都是来自房产增值，当一个人在一件事情上具有如此成功的投资成果时，从人性角度来讲他会高度依赖它。
其次，从海外投资用户的需求出发，大多数人的投资海外是基于未来境外生活的规划和资产配置的安全属性。所以我们认为核心是两个关键词：安全和持有，用户更注重的是拥有感和安全感，而房产是绝对是不二之选。数据显示，49%的用户投资海外选择房产。同时用户对房产考虑更多是综合回报，如持有资产、多功能用途、生活规划等，投资回报也只是其中之一，所以吸引力非常强大。
第三，房产品类属于流量产品。P2P平台没有自然流量的很重要原因就是产品太简单，流量运营难度很大，只能通过广告烧流量和不停强调回报率吸引客户。而房子不一样，从看房、了解房产附近周边配套设施到导购，每个环节都含有一堆流量节点，通过流量节点和链条服务，就能实现快速建立品牌和口碑，突破资产管理的信任门槛。
直营模式新房对接开发商，二手房选择当地优质经纪商合作
爱分析：有路怎么做资产端尽调？
黄晓丹：有路有三层尽调。
第一层是开发商和项目的12项尽职调查，比如房产证证件、开发商开工证和许可证是否齐全，还有开发商企业的背景、曾经开发项目和企业规模等，总共12项。
第二层是用有路的资产评估数据做交叉验证。比如某房源100万美元一套，放入有路的大数据中，会显示周边类似房价、租金、价格增长等，如果周边都在70万美元，我们会通过比对数据，确保项目的定价不是针对中国买家。
第三层，有路会派人实地考察。因为有路选择的大多是标准化程度较高的资产，我们会派项目经理现场考察。如果是较偏远的国家与地区，有路也会委派当地律所实地考察。
爱分析：针对每个资产项目，有路都会实地考察吗？
黄晓丹：因为有路主要合作的资产是标品，而不是零散的二手房。我们大多数项目都是单个项目包含几百套房源，所以我们都会实地考察，甚至会拜访和考察开发商总部以及他们运营和开发的其他项目。
少数的二手房房源，有路会选择与当地非常优秀的经纪公司合作，比如美国我们跟Compass合作。
爱分析：有路与Compass的合作模式是怎么样？
黄晓丹：有路和Compass的合作主要有两个方面。
第一，Compass为有路提供落地服务和资产的获取。有路新房是直接对接开放商，确保没有中间渠道费用，二手房是主要是和Compass这类优质经纪商合作。
第二，我们会将有非标需求的用户直接对接给Compass，由经纪人统一线下提供服务。
爱分析：有路平台对接的贷款机构是哪类金融机构？
黄晓丹：海外的银行为主。目前有路已经建立一个国内最大的全球给华人贷款银行的矩阵，涉及到各国40多家银行。
爱分析：用户贷款买房的比例高吗？
黄晓丹：还挺高的，因为中国人买房习惯性地喜欢加杠杆。但有些国家可能贷款政策并不好，贷款利率比较挺高，这种情况就不会选择贷款。
爱分析：有路选择拓展金融产品是为了降低投资门槛吗？
黄晓丹：并不是。简单的降低投资门槛并不能满足海外资产配置的需求，我们是从闭环场景考虑，房产本身作为一个入口，用户投资买房后自然产生租金收入，然后这部分租金收入需要理财，所以我们直接从租金场景切入。随着用户的流动资金规模逐渐扩大，慢慢这条业务线就产生了。
服务下一代高净值客户，50%客户不出国投全球
爱分析：有路平台上的客户主要是高净值客户群体吗？
黄晓丹：不是。从有路现有的客户结构来看，最年轻的用户是1992年出生的，最年长的也不过1965年，基本上属于25-45岁之间，单笔投资额在100万-300万之间。相比于移民公司以传统50后、60后的高净值客户为主，有路的生意模式是服务下一代年轻高净值客户。
爱分析：有路获取用户的渠道有哪些？
黄晓丹：有路目前的月活用户在百万级别，去年大概新增近10万意向用户，转化率千分之二。由于大多数用户处于刚开始关注这个领域，还需要一些时间了解，随着有路品牌影响力加强，意向用户的转换率提升空间非常大。
渠道方面，目前的广告预算很少，有路有自己的流量及用户打法，包括内容运营和视频、产品运营产生流量等。目前百度搜索“海外房产”等众多核心词，有路长时间自然流量前几名，已经在行业中有比较高的权重。
爱分析：国内和国外服务团队的主要职责分别是什么？
黄晓丹：国内主要是客户服务中心，提供从咨询、交易到售后的全流程服务。国外团队主要是拓展资产方和服务商。
爱分析：有路的投资用户有多少比例选择实地考察房源？
黄晓丹：有路的客户有三个特征。第一个是50%的用户不出国投全球，只在国内与服务团队线下沟通。第二个是25%用户全在线，连线下服务团队都不见，直接在线完成交易。第三个是90%的用户投资后，房产都交由有路进行管理。
爱分析：有路的核心竞争力是什么？
黄晓丹：第一，有路是行业里面为数不多的具有用户规模化和品牌效应的公司。有路一直专注于海外不动产这一品类，坚持走平台战略。同时有路有很强的流量运营能力，早期积累大量的客户资源，目前月活跃用户在百万级别。
第二，有路是一家具有供应链能力的公司。目前我们覆盖海外几十个国家，上千家开发商、金融公司、物业管理公司。同时我们自建了中间所有的在线化的交易流程和服务流程，目前交易规模也是行业领先，资管端控制力也很强，有路是轻资产但是重服务。
第三，有路自建了全球15个国家的不动产数据体系。在海外资产配置领域，数据体系的作用会越来越强大，而且有路能够整合如此多的国家数据，进行结构化和分析，沉淀下来以后，不管从资产评估、风控还是数据化的智能配置角度，未来都会有很好的发展。
底层建立数据中心，提前布局区块链
爱分析：有路获取数据的途径有哪些？
黄晓丹：数据源主要分为三种。
第一种是通过API对接数据。在美国、英国等成熟的市场，有路选择与当地的经纪公司等建立合作伙伴关系，直接通过API接口调用一部分数据，比如美国的Zillow、英国的Trulia、Rightmove等。
第二种方法，主要针对一些互联网发展较落后的国家，比如菲律宾、柬埔寨等。有路主要依靠当地合作的开发商和经纪人手动录入数据，然后完成数据结构化后再做分析。还有一种来源就是有路的用户产生的交易数据，我们会直接加入我们的样本数据库。
爱分析：大数据和区块链主要应用于哪些场景？
黄晓丹：首先，大数据可以发现机会，比如今年的数据颗粒如果能够再细化一点，通过运算不同区域近几个月的房价、租金涨幅和它的结构化价格趋势，有路可以做到一分钟之内发现全球最有投资价值的区域。通过大数据可以发现很多潜在的优质资产，这是无可替代，靠人很难实现。
其次可以帮助用户去更智能的资产配置。比如说某用户需要海外配置600万的资金，有路能通过数据和各种维度的评测体系计算得出，多少资金配日本，多少资金配美国，分别选择哪家银行、哪类资产。整个资产打包的过程是通过数据生成，非常可靠和便捷。
第三，数据可以产生新的商机和商业模式。比如说开发商出海拿地需要数据，它需要周边的房价、地价等数据，这就可能产生很多新的商业模式。
第二部分区块链。我认为区块链现在在95%的公司都没有应用场景，但是有路是有很多落地场景的。因为区块链很多特性是高度吻合跨境投资的。比如房产产权的数字化，很多人购买海外房产后无从查询，甚至由于一些国家政局不稳存在风险。但是产权上链后，产权变为一个数据化的产权，这在硅谷已经有很好的先例，很多国家也在逐渐支持区块链产权落地。再比如区块链追溯的特性可以应用在房产的交易记录上，包括开发商的背景、房产交易的次数和价格等。
区块链是有路前瞻性的一个战略布局，我们更多考虑的是合规的应用层级。
爱分析：区块链应用落地的挑战和机会来自哪些方面？
黄晓丹：首先是政府的支持力度和其他前提条件。比如日本现在已经在发相关的牌照，菲律宾也在试点数字产权等。由于有路的生意模式涉及到海外各个国家，所以有可能海外的某些国家提前支持区块链的相关业务。我们对区块链是长期关注和战略部署，不会过度神话区块链和数字货币，但是会依托场景考虑布局，对待新技术驱动的行业变革还是要开放心态，但是要谨慎行事。
其次，看公司有没有场景控制力。因为区块链技术门槛并没有那么高，核心是看公司对于场景的控制力是否够强，C端用户和资产端是否有规模，比拼速度和运营。
第三个是综合运营能力。因为区块链是一个生态系统，所以公司如何让资产端更快速的接受区块链，需要强大的运营能力。相比较互联网是信息变革，区块链是整个底层交易和资产变革，两者是完全不一样的，会更考验团队。