- 零售
- 公寓服务商
- 盈家生活
- 资产证券化
- 资产运营
- 长租公寓
调研 | 黄勇 赵敏
撰写 | 黄勇
伴随着长租公寓市场的蓬勃发展，品牌公寓和中小“二房东”群体快速增长，服务这一客群的公寓服务商也迎来了发展机遇。
2014年成立的盈家生活，定位于租赁不动产智能化运营服务商，是较早切入长租公寓运营服务领域的玩家。成立之初，盈家生活主要提供房源管理软件和租金分期服务，解决公寓运营商租金快速回流问题。
进入租房场景并掌握数据之后，盈家生活的业务逐渐深入，现已升级为租赁资产科技运营服务商。从资产管理的角度，精细化运营是提升租赁资产回报的核心，数据在其中将扮演重要角色。基于软硬件系统、租后服务体系和大数据等技术能力，盈家生活已服务数百家公寓，并在租赁资产管理上构建了从资产增值到资产证券化的全链路服务。
在运营赋能上，盈家生活提供的解决方案包括科技运营支持和租后服务两部分。
其中，运营支持主要包括房源管理系统和运营人员培训，着眼于通过信息化降低运营商的人员成本，提升日常运营效率。同时，通过大数据等技术能力的输出，提升运营商的运营能力或优化业务流程。
例如，基于平台数据沉淀和分析，盈家生活上线了租金预测系统，可以为运营商指导租金价格和预测经营风险。在数据服务上，盈家生活投资了HR背景调查服务平台萝卜猎手，可以即时提供公寓运营商和租客双方的背调信息，提升信任度。结合智能门锁等硬件的后端管理系统，还可以实现无人看房、自助签约等无人智能化运营。
租后服务体系，主要是基于平台的规模效应，以更低的成本引入租客增值服务提供商。在这个增值服务分销平台上，运营商可以为租客推荐增值服务，成交后获取订单分成，从而提升运营商的非租金收益。目前，这部分业务主要引入的是低频、高客单价的服务性消费，例如驾校、医美、基因检测等。
通过上述运营赋能，公寓运营商可以优化现金流，实现租赁资产增值。对于其中的优质资产标的，盈家生活会进行更深度的资产管理，并对接产业基金等资金方，实现资产证券化。目前，盈家生活已参与设计和销售相关资产证券化产品16亿，其中包含6亿ABS。
在资产证券化环节，资产的管理和风控显得更为重要，传统的SaaS难以满足资产穿透性需求。为此，盈家生活开发了一套PAMS（不动产资产管理系统），其中包含的核心中间件是自主研发的M9“住房租赁管理及风险控制芯片”，可以通过与房间内智能路由、智能电表和智能门锁等硬件的打通，全面实时地掌握公寓运营情况、租客情况等资产数据。
整套智能化资产管理系统，一方面可以降低运营商的运营成本；另一方面，对于金融机构，可以实现租赁资产的数据化管控，保证资产真实性和强化风控。此外，政府在住房租赁中扮演越来越重要的监管角色，这套系统也可以为政府提供流动人口管理等数据支持。
盈家生活创始人邢弢在访谈中表示，这套系统已经获得多家开发商等运营方和政府管理部门的认可并投入使用，目前正在快速迭代完善中。
近期，爱分析对盈家生活创始人兼CEO邢弢进行了访谈，就盈家生活的业务模式、运营状况和未来战略进行了交流，现将部分内容分享如下。邢弢曾担任高端服务式公寓优帕克的副总经理，在长租公寓行业有丰富经验。
爱分析：目前盈家生活的核心业务模式是怎样的？
邢弢：简单来说，我们主要是在住房租赁行业，做科技运营的赋能和资产管理两块。
科技赋能运营有两方面。一是提供软硬件，还有人工智能和大数据，这是系统部分。后端我们还提供了一个协同运营的增值服务分销平台，提升运营商的非租金性收益。单体运营商在体量不大的情况下，很难规模化地去跟一些供应商谈合作。
另一块是资产管理，我们接触的运营商和二房东很多，接触的资产标的比较多。这些资产，我们帮它们拼盘打包ABS或者产业基金退出。后端有资产管理系统，做资产管理和资产筛选，帮助金融机构筛选好合格资产，或者自己拿下资产再做资产退出。
爱分析：如何理解科技运营赋能和资产管理之间的关系？
邢弢：租房其实包含了三个大板块，租前、租中和租后。现在主流市场到今天为止还在讲租前，讲装修改造和获客。因为没有几万套十几万套房子的运营经验，没有深入运营下去，是谈不上对租中和租后有很深刻理解的。但其实真的要把租赁回报做得好，其实是要把租前租中租后都做好才行。
这里边就出现一个问题，如果要提高效率，不靠硬件、大数据和信息化，就没有办法无人化或者自助化，就只能上人，人的成本是最高的，而且是规模不经济的。一个房管能管30套房，十个房管只能管270套房，有一个人要去管那九个人。规模越大，套均的服务费比例是上涨的，最终规模增长和成本增长出现剪刀差的时候就不行了。
我们通过彻底解析租前、租中、租后的每一个细节动作，把这些动作硬件化、系统化、自助化，用人工智能、大数据、硬件的方式把人工成本降下来，把房管解放出来，让房管做一些增值服务，学车、干洗、医美等等，提升租客满意度，同时提升非租金收益。
经营好了，年化回报做上去了，变成了一个合格资产，后面的资产证券化也就顺理成章。这是盈家生活的一整套业务逻辑。
爱分析：面对的客群有哪些？
邢弢：我们的客户有三类。一是二房东和标准运营商，属于小标的小资产，还有一类是国企开发商，另外就是政府机构。
我们的作业方式其实是打包型的，一边帮它们用科技做运营赋能，一边从中挑选出好的资产，做资产证券化。通过运营调优，有足够的收入回报，才能达到资产证券化的目的。没有达到资产证券化要求之前，只做运营赋能。
我们现在系统里参与运营的是27万套房子，数万套做了资产证券化。
爱分析：不同阶段具体做法有什么不同？
邢弢：我们内部分为A、B、C三类客户。C类是最大的范围，我们通过服务和软件等获取它一部分数据。在我们内部资产证券化的视角看，就叫资产前期的辅导和调优。这个时候它可能不用我的硬件，用我的软件、租后服务和培训。我们再看这么多资产有进有出，每个月租金是怎么样的，非租金性收益是怎么样的，判断它的经营情况。
中间的圆是B类，进一步调优。因为只用软件和租后服务的话，我们对它的信息获取的频率是按天或者周计的。我们在硅谷有一个硬件研发公司，自己做了M9房屋管理中控芯片，它作为中控台连接了智能门锁、电表、路由和其他智能设备。一套智能设备装进房间以后，租客实名绑定，包括后端的系统开始使用，这个时候我我们的信息获取频率就是45秒一次，及时性就上去了，资产穿透力就更好，然后我们再去帮助它调优更高的东西。
再里面更小的一个圈是我们的A类资产，从B类里面筛选过后，我们用两种方式帮它做资金业务，一种是产业基金，一种是ABS。但我们基本上以产业基金为主，因为目前中国传统的金融业务里，ABS还是看强背书强担保的。
爱分析：硬件设备里面，中控芯片发挥的核心作用是什么？
邢弢：我们主要研发的是M9的中控芯片，它的学名是“住房租赁管理及风险控制芯片”。这是一个中控件，它负责衔接房屋里所有的智能硬件，根据我们统一的管理服务逻辑来动作。不然单一个智能门锁装进去没用，被拆了也不知道。M9具备了信息即时采集、深度学习和集成化管理的功能，是全球第一款基于人工智能的专业租房管理芯片，我认为未来公寓都需要一颗“科技芯”。
爱分析：这套硬件设备系统现在落地的情况怎么样？
邢弢：这套系统叫PAMS（不动产资产管理系统），和SaaS不一样。SaaS主要是二房东经营管理用，PAMS上面就可以看到更多的跟租客有关系的实时数据，更偏管理和风控。一旦资产证券化了，我们得为后面的资金方负责，就要采用硬件，保证租客行为的正常，前期准入的正常，房屋运营的正常。
这套系统也很受政府部门欢迎，政府的租赁平台是带管理性质的。各地政府租赁平台的管控，特别是一些全国标志性项目的合作，我们已经做起来了，可能未来三年有七八十万套的运营设备和软装改造的项目采购。
爱分析：单套硬件设备系统的成本大概是多少？
邢弢：最低标配是四件套，700到4500都有。
爱分析：在盈家生活的解决方案里，区块链的应用场景和解决的需求是什么？
邢弢：上区块链有两个作用，第一个是资产认定和资产穿透，第二个看重的也是区块链的不可篡改性。每一套房子，理论上资产证券化后都有我们的芯片和中控台，芯片里面就存储了房屋信息、房东信息、租客信息、租约信息、支付信息和客户行为数据。我们通过智能合约系统把它区块链化，那么这些东西不可篡改，对房东、资金方和政府主管部门都有用。
爱分析：针对租客的租后服务主要有哪些？
邢弢：租客可以在APP上下单，保洁、搬家、保险、驾校、整容、基因检测等等，主要是服务类的。商品类其实不多，因为现在租客还没有养成这个习惯。
上面没有那种大平台提供的服务，肯定不指望租客通过我再去饿了么、滴滴，。但是有一些非垄断性或者非区域性的高净值服务，比方说驾校、整容、基因检测，包括上干洗、二手奢侈品、健身房等，这些是我们接入的。
这些东西适合房管贴身给租客介绍。我们还有一个房管端，房管用房管端做分销，拿单子到我们这结佣金。有自主单，但更多是让房管有更高收益的一些业务。我们现在在这上面赚的不多，或者说基本打平，主要还在培养租客消费习惯和分销结构。
爱分析：目前的营收情况如何？
邢弢：今年因为投了4000多万做硬件研发，所以基本打平。硬件研发是一次性投入，明年我们估计硬件销售额应该在1个亿左右，但毛利高，差不多在3000到4000万。
爱分析：未来两三年整体的发展战略是怎样的？
邢弢：我们业务模式很标准，就是扩大规模，继续做更多的房屋管理，明年可能要扩大五倍左右。就算扩大了五倍，市场天花板还是超大的。我们通过PAMS建立标准，搭建资产方和资金端的桥梁，打造国内最大的长租资产池。
我们完成了芯片的研发，改成中控的状态，这个才是真正按照我们的逻辑来作业的东西，现在硬件研发迭代至少到了第二版，而且能够做大容载大负荷了。所以2018年我们肯定是拼了命的往前复制，做更多的资管，做更多的科技运营赋能。