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从自动驾驶到无人零售，无人智能化之风也吹到了火热的长租公寓行业。
近期，位于杭州的麦家公寓推出了首家无人智能化公寓，并正式落地运营。整套无人化运营管理系统，由房源管理后台、智能硬件、租客端APP和金融风控产品组成，可以实现无人看房、自助签约缴费和智能管理等，提升公寓运营效率，改善租客体验。
曾添和团队在2015年就进入长租公寓行业，创立了一家品牌公寓，后来该项目被收购。2016年6月，曾添再次创业，创立麦家公寓，发展思路也从重资产的自营模式转变为平台化。
虽然运营着多个集中式公寓项目，但麦家公寓的定位是带有金融和互联网属性的长租公寓服务商。首先，向外部公寓运营商输出金融、智能软硬件管理系统和品牌流量。在此基础上，接入公寓运营商的房源和租客，打造租客生活服务平台。
以自营公寓为基础，输出运营和品牌
做对外输出的前提，是打磨自身的产品和运营能力。麦家公寓目前有7栋自营的集中式公寓，房源在2500间左右。自营公寓业务，是麦家公寓团队积累运营能力和树立品牌的基础。无人化智能公寓运营管理系统，便是首先在自营公寓项目上进行尝试和迭代。
在此基础上，围绕外部公寓运营商在金融、运营和获客等方面的需求，麦家公寓提供多种输出方式与它们达成合作，从而为平台提供房源体量支撑。
在金融方面，麦家公寓与磐谷分期合作，为公寓运营商提供更低成本的资金支持，提升房源开拓能力。对于部分项目，还会采取成立合资公司的方式共同运营。
在运营方面，麦家公寓可以提供整套软硬件运营解决方案，甚至包括人员培训服务。麦家公寓提供自主研发公寓管理系统和APP，并通过对接云柚、控客等供应商，实现软件与智能门锁、智能电表等智能硬件的打通，让公寓运营更加智能高效。
在获客方面，公寓运营商可以选择使用麦家公寓的品牌，并获得免费的租客导流。麦家公寓的线上平台和APP具备一定流量积累，而且已经开始通过线上线下广告投放进行流量推广。
为了快速增加房源规模，麦家公寓主要选择与在当地具有一定房源体量和影响力的公寓品牌合作，并将在年前完成对12个住房租赁试点城市的全覆盖。目前，麦家公寓线上平台已经有15万间真实房源，其中已经有1万多间在平台上进行实际管理和收租。
以租房为入口，打造租客生活服务平台
曾添在访谈中表示，现阶段麦家公寓的平台业务收入主要来自少量品牌加盟费和抽佣，而未来的战略规划中，更大盈利空间在于为租客提供增值服务。
通过金融、运营和品牌等的输出实现与公寓运营商的连接后，麦家公寓可以将这些房源纳入平台进行管理，通过APP实现与租客的触达。由于整套公寓管理系统和智能门锁等硬件都通过APP连接，租客的签约、交租、开门锁、报修等都需要使用APP完成。因此，租客在麦家公寓的平台上有很高的粘性，形成了线下流量入口。
在此基础上，平台可以引入各类服务商，为租客提供从保洁、购物到金融、医疗、出行等一系列增值服务，变成租客的生活服务平台。例如，麦家公寓已经尝试电信服务，以更优惠的价格为租客提供网络宽带升级，未来会逐渐增加其他服务。
线下租客流量的价值显而易见，但租房平台要做流量变现，实际效果还有待检验。一方面，只有当平台积累的租客规模足够大时，才能产生规模效应和变现价值，也便于服务商的引入。另一方面，要改变租客的生活服务消费习惯，把使用转化为消费，需要平台自身具有很强的运营能力。
麦家公寓创始人&CEO曾添是建筑工程学硕士，曾多年留学法国求学，此前一直从事房地产开发相关工作。近期，爱分析就麦家公寓的业务模式和战略思路对曾添进行了访谈，现节选部分内容分享如下。
与中大型公寓运营商合作，提供多种支持
爱分析：麦家公寓选择合作的公寓运营商一般是什么体量？
曾添：基本上我们都跟当地相对规模较大和有一定影响力的运营商合作。比如，在成都是跟满城公寓合作，它是当地最大的运营商，原来就已经有3万多间房源，今年要实现10万间。在武汉的合作伙伴是半橙公寓，也是当地体量比较大的。在广州我们是跟52团租合作。
爱分析：如果它们已经具备相当规模，跟麦家公寓合作的动力是什么？
曾添：我们的加入是给它们做锦上添花的事情。一是金融方面，每家运营商拓房的时候都需要资金，我们可以给到更灵活的资金，更低成本的资金。另外就是给到系统支持，系统是免费提供，还有一些定制化的服务，线上流量的导入，以及运营和品牌方面的支持，我们的合作模式很多样。
爱分析：麦家公寓平台自身的流量来源主要还是依靠投放？
曾添：是的，这块工作我们已经在做了。现在租房流量基本上都在58、安居客，或者线下中介，所以我们觉得也可以进入这一块。
从10月份开始，我们已经在做一些流量推广。现在杭州地铁站站台的灯箱广告、拉手和公交站牌等，都能看到麦家公寓的广告。包括未来高炮广告牌，以及线下流量的导入，我们都会去做。
爱分析：单纯做流量导入再输出，价值会有多大？
曾添：从运营商那里收佣金和服务费的方式去给流量，对两方都是伤害。对于运营商，付佣金才能获取客源，侵犯了它的蛋糕。对于流量方，收益也很低，每个客户两三百的收入，很难覆盖流量成本。
所以我们现在主要是希望能够在有流量的基础上，做更多其他方面的导入。我们有金融，有生活服务，可以从其他方面来盈利，这是我们未来的方向。我们尽量不动它原有租金差这个蛋糕，还是更多从其他生态里赚钱。
无人智能化公寓系统，降低运营成本
爱分析：推出无人智能化公寓的主要出发点还是降低公寓运营成本？
曾添：对，就是为了降低运营成本，提高效能，提高运营能力，这是我们目前最基本的诉求。我们现在可以实现无人看房，可以直接签约，直接开门入住。这些基本的链条打通，然后叠加一些智能化产品。
爱分析：日常的公寓管家应该还是要保留的？
曾添：如果集中式公寓，是要保留的，因为我们是为了服务。但是人员成本可以降低，比如原来要20小时，现在可以8个小时，晚上不一定要在。
爱分析：智能硬件的部署会不会大幅增加装修改造成本？
曾添：适当会增加一点，但每个房间就增加几千块钱。相对于未来的人员成本，一个人员月工资就是几千块钱了，这个帐还是算得过来的。
爱分析：未来会怎么去推这套系统的落地？
曾添：这也是我们的一个方向，会在我们的公寓体系里先推，有一个试错和迭代的过程。到一定时间，觉得相对成熟了，别家公寓愿意参与试验这套东西，我们就免费输出。
租客生活服务想象空间大，运营是关键
爱分析：做租客生活服务平台，想象空间有多大？
曾添：这个就很大了。租客住在公寓里可能住一两年，未来租房成为趋势的话，可能是五年，整个生活习惯会在公寓里体现。我们对接房东，有租客的一些数据。未来他的出行、金融服务、其他第三方服务，都可以进行导入。比如说保洁、维修，都可以在我的场景里发生，这是个非常强的场景入口。
后面能做到什么程度，现在不好说，因为刚刚开始，需要靠运营的力量，但是我觉得这个就是方向。
爱分析：本地生活服务已经有很多互联网平台在做了，麦家公寓的优势在哪里？
曾添：本地生活服务各个平台都有，但我们要做，一方面是看性价比，一方面看粘性能不能做到。
我们这个场景的粘性是可以做得比较强的，因为所有公寓都装了智能锁，开门是要通过手机的，所以用APP的频率会很高，粘性很强，慢慢租客形成使用习惯就好了。
爱分析：提供增值服务方面，集中式公寓比分散式公寓会更有优势？
曾添：不一定，因为所谓的分散式其实也是在小区里，有一定量的基础的时候，还是会形成点对点的服务，这个倒问题不大。集中式公寓的品牌效应可能增强，服务对应的场景化可能更强一点，服务内容不会改变。
未来长租公寓只有运营商和开发商的区分
爱分析：未来长租公寓行业的公司会怎么进行划分？
曾添：未来长租公寓只有运营商和开发商这两个划分。比如现在市面上能拿到土地，然后去开发持有物业的，可能慢慢变成政府和开发商了，其他的只能变成一些运营商。又想把物业开发出来，又想自己持有做运营，可能少之又少，只有像万科、龙湖这些大企业能把整条线做下来。政府没有运营能力，只有开发能力。大的运营商也做不了，因为没有这么强的资金实力。
爱分析：国企和开发商不断进入租赁行业，对于未来格局会产生什么样的影响？
曾添：其实是好事情，对租赁行业是一个推动。因为以前租赁不能称之为行业，只是一个过渡。现在把它变成一个行业，未来会立法，会有政策支持，会有监管，会有门槛，变成一个行业。国家队进来就是解决两个问题，一个是量的问题，一个监管的问题。
爱分析：目前阶段，公寓企业主要的竞争重点会在哪些方面？
曾添：一个是产品的精细化，一个是服务的精细化。把产品和服务做得更满足未来租赁人群的需求，这个做到位了，就是核心竞争力。
爱分析：产品和服务能力的衡量标准有哪些？
曾添：目前还没有，因为现在面对的租赁人群还是很单一的，只是刚需的人群，可能改善人群还没出来。未来买得起房但不想买房的人群可能也会出来，租赁成为一个主流消费的时候，产品和服务的多样性就能体现出来。
做公寓运营商的服务商
爱分析：保利资本对于麦家公寓的发展会有哪些方面的支持？
曾添：它在帮我们做一些成熟的基金，我们用来收项目。相对来讲做长租公寓是重投入，这部分有一些其他合作。麦家公寓本身是做轻运营的，还是有很多不同。
爱分析：目前麦家公寓的收入主要来自哪方面？
曾添：一块是来自我们的自营项目，一块是我们的品牌加盟费收入，还有一块就是通过流量导入产生的租客服务型消费收入。
爱分析：对公寓运营商的收费模式是怎样的？
曾添：我们有不同的合作方式和收费方式。品牌输出这块，是按照一间房一块钱一天的方式去收。比如一百间房源，一年的收费大概是三万六。我们也可以帮它进行人员培训，按照租金的三个点去提取。我们还可以派出店长，这部分是收六个点。
爱分析：未来集中式公寓还会去大量去扩吗？
曾添：我们还是会扩量，但是会改变方式，可能不再是自己持有，而是以和基金合作的的方式去推进。
爱分析：下一步麦家公寓主要的发展战略是怎样的？
曾添：用一句话来简单介绍，就是做未来公寓运营商的服务商，这就是我们的战略。