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安歆公寓是面向企业的宿舍型员工公寓，解决企业招人留人痛点和中低收入人群租房问题。由于2B业务属性和宿舍型产品形态，员工公寓在物业获取、坪效和获客成本上具备一定优势，同时在运营管理上需要更加精细化。
寒冬里的一场大火之后，北京开始集中清理违规出租公寓，连自如的“N+1”隔断也被牵连其中。链家董事长左晖在朋友圈发出号召：“自如应该为这个城市最普通的劳动者，提供有尊严、可支付的居住产品。希望有合适物业的人和自如合作打造蓝领公寓。”
事实上，由于存在安全隐患，政府多年以来都在对地下室和群租等违规租房行为进行整治，此次事件只是一次集中爆发。而群租屡禁不止的根本原因，还是与中低收入群体支付能力相匹配的正规租房产品供给严重不足。
虽然近几年品牌长租公寓发展火热，但大部分产品都面向白领，租金水平还高于普通租房。政府提供的廉租房、公租房等保障性住房，更是可望不可即。由专业机构提供蓝领公寓类租房产品的社会化供给，是解决城市中低收入群体租房需求的有效途径。
成立于2012年的安歆公寓，是蓝领公寓行业的先行者，目前在北京有8家门店。
在创始人兼CEO徐早霞看来，安歆公寓的租客不光是传统意义上的蓝领，更多是餐饮、酒店、物流等泛服务业的基层从业者，更准确的描述是企业员工公寓。安歆公寓对接有员工住宿需求的企业，为它们提供社会化的宿舍型公寓产品和专业化管理服务。
解决企业招人留人痛点，员工公寓市场空间广阔
餐饮、零售、物流等劳动密集型服务业，是城市经济运行的基础。随着人口红利的衰退，这些行业的企业在招聘和留住基层员工上面临越来越大的压力。尤其是90后为主力的新蓝领群体，对工作待遇和体验的需求在提升。同时，一二线城市生活成本较高，而基层员工或职场新人往往收入水平偏低，难以独立承担租房支出。
在这种情况下，为员工提供住宿成为一种很有必要性和吸引力的企业福利，尤其在餐饮行业，包吃包住几乎是员工待遇标配。
在解决员工住宿问题上，企业传统的做法主要是租赁小区物业、商业物业或使用自身闲置物业，再改造为员工宿舍。自建员工宿舍的成本较高，更重要的是，企业缺乏专业管理能力，难以保证员工宿舍的卫生和安全等问题。
相比之下，把员工宿舍外包给安歆公寓这类专业机构，是更好的选择。专业机构可以提供更规范化的住宿产品和更专业的管理，而企业可以通过规模化采购降低包住成本，并通过更好的住宿体验帮助招人和留住人，降低招聘成本。
劳动力成本提升是大趋势，围绕泛服务业基层员工住房条件的升级，企业员工公寓市场值得看好。
目前，这一市场除了安歆公寓以外，还有新起点、启航青年、无忧公寓等10家左右专业机构，整体规模还非常有限。此外，由于涉及群租、物业属性等问题，行业管理政策也还有待明确和完善。
做2B生意，部分财务指标优于白领公寓
目前，安歆公寓在上海、北京、广州等9个城市拥有超过80家门店，以集中式物业形态管理，住宿床位超过5万个，房间形态主要是4人、6人和8人间，其中8人间越来越少。
员工公寓是一个2B生意，直接与企业按房间数签订租约和结算。安歆公寓的客户涵盖餐饮、酒店、航空、物流快递、呼叫中心、教育培训、互联网等多个行业，其中餐饮业占30%，主要是基层员工占比在50%以上的企业。从企业规模来看，既包括中小型企业，也包括顺丰、肯德基等大型连锁企业，平均每个客户租赁30-50个床位。
相比2C的单间白领公寓，2B的企业员工公寓在部分财务指标上存在优势。
从租金收入来看，员工公寓按床位出租，居住密度更高；在出租率方面，安歆公寓门店在开业两个月内出租率可以达到90%，而且企业租房决策更加理性和稳定，出现床位空置后租金仍由企业承担。
以北京为例，安歆公寓的床位月租金在700元左右，按平均5人间计算，满租状态下月租金收入约3500元，基本上开业即可满租。
物业成本方面，员工公寓不需要外立展示面，门店面积也更加灵活，因此在物业获取上选择性更多，只需要在合规商业物业的前提下考虑交通便利性等因素。此外，员工公寓满足的是基础住宿需求，在装修和配置上的要求相对更低。
徐早霞表示，安歆公寓的装修改造成本比市场上白领公寓产品低20%左右。
招租获客成本，是公寓的又一大支出，线下中介带客的佣金水平在月租金的35-50%，线上信息平台的流量也越来越贵。而安歆公寓面对企业客户，主要通过销售团队BD和口碑获客，相当于房源批量化出租，而且平均租期更长，获客成本优势明显。
目前，安歆公寓总部四五十人的销售团队就可以负责全国所有门店的获客，门店立项前会通过市场调研保证客源。
精确到床位的运营管理
虽然在财务模型上有诸多优势，但员工公寓绝不是一门轻松盈利的生意，目前安歆公寓处于微利状态。员工宿舍的居住密度高，租客管理难度更大，要求日常运营管理更加精细繁琐。
安歆公寓的管理需要精确到床位，掌握每个房间、每个人的入住和退租情况。徐早霞是医院护士长出身，把医院高精细度的“床位管理”思维运用到了公寓管理中。反映在运营成本上，安歆公寓每家门店要配备6-8名管理人员，而一般白领公寓只需要2-3人。
此外，安歆公寓自主开发了PMS（人员管理系统）和APP等系统，以优化内部工作流程，提升管理效率。
安全问题是员工公寓日常管理的重点。安歆公寓按酒店的标准设置烟雾报警器、喷淋系统等消防设施；租客管理制度也十分严格，通过日常检查保证房间内没有烟头、私拉电线、拖线板和大功率电器等安全隐患，并进行消防培训，从人防、物防、技防等方面确保安全。
在确保安全的前提下，还需要提升租客体验和满意度，从而提升租客粘性。
安歆公寓为租客提供保洁维修等基础服务，并引入便利店和职业技能培训等服务项目。从这个角度看，员工公寓的租客有非常相似的人口和经济特征，是一个精准的线下流量入口，租客形成规模之后，可以围绕蓝领等人群提供配套的培训、招聘、金融等增值服务。
未来每年新增80-100家门店，探索中高端产品线
安歆公寓已经探索出比较成熟的开发和运营体系，未来将在坚持2B的前提下，探索多元化的产品线。
目前，主要产品“乐寓”满足基层员工住宿需求；“美域”是面向白领的单人间和双人间，已开发出部分房型；“智寓”是面向企业的多功能智慧社区整体解决方案，已和三一重工合作打造一个落地项目；“品御”是定位核心商务区的中高端商旅人士住宿产品，也有一家示范店落地。
爱分析从现金流管理、物业获取、模式、运营和规模五个维度对安歆公寓进行评价。
现金流管理：资金来源包括股权融资、内部现金流和银行债权融资等，成立至今共经历5轮融资，累计融资金额数亿元；运营中的近百家门店，可以贡献稳定的现金流；由于经营状况较好，安歆公寓可以获得低成本的银行授信。
物业获取：物业面积选择相对灵活，主要依靠物业开拓团队，同时可以与政府和开发商达成合作，未来物业来源有望拓宽。
模式：集中式公寓便于管理，物业包租周期在5-10年。
运营：员工宿舍公寓的产品形态和面向企业的经营模式，在租金差和获客成本上具备优势，但运营成本更高，项目成本回收周期在3-4年，目前处于盈利状态。安歆公寓积累了较强的运营能力，未来随着规模增长，总部成本占比会下降。
规模：目前安歆公寓在上海、北京、广州等9个城市拥有超过80家门店，住宿床位超过5万个，在蓝领公寓市场处于第一梯队。徐早霞表示，未来公司计划保持每年新增80-100家门店，约合4-5万个床位的扩张节奏。
近期，爱分析对安歆公寓创始人兼CEO徐早霞进行了专访，她介绍了安歆公寓的业务运营情况，并阐述了对行业的看法，现将部分内容分享如下。
关于客户与市场
爱分析：企业客户主要来自哪些行业？
徐早霞：服务业占比会比较高，其他都差不多，比较平均。其实只要基层员工人数占企业员工数一半以上，有招聘难度，而这些员工收入不高，自己没有能力去承担高昂房租，企业都需要包住宿，否则招人就特别难。招聘量特别大的时候，如果没有这样一个福利，招聘难度很大，现在竞争又很激烈。
爱分析：企业外包宿舍相比自建宿舍的优势？
徐早霞：现在房价越来越贵，土地也越来越贵，愿意自己花这么大成本来做的不多。第二，大家越来越意识到安全的重要性，都希望专业的事情专业的人来做。就算自己建好，也希望找一个专业的运营商来运营。我们现在也接到很多这样的企业需求，觉得不专业管不好。管不好的话，花了钱员工体验还不好，企业也没有安全感。
爱分析：企业如果提供员工宿舍，会增加成本吗？
徐早霞：提供宿舍的话，企业会把成本算进薪酬。招聘本身也是有成本的，有好的宿舍，能留住人，招聘成本会下降，企业服务的口碑会好，这是越来越多企业会去做这个事情的原因。
企业如果以住房补贴的形式，员工到手的钱是没那么多的。工资性收入要交税，企业的社保比例会上升。规模化地去找员工宿舍，成本肯定是低的。给员工提供一千块钱的住宿产品，以货币的方式体现，企业支付至少1500块钱以上。员工的感受会不一样，会觉得企业文化很好。
我们经常会帮HR算一笔账，怎么去告诉你的老板这个帐怎么算。因为HR招人难，需要这样的产品，去推动会比较容易一些。
爱分析：租约期内出现空置，租金也是由企业承担？
徐早霞：企业为了更好的员工居住体验，通常会按一间房来包。今天这个员工离职，不代表明天没有人进来。
爱分析：怎么看这个细分市场的空间？
徐早霞：我觉得它是变动的，如果国家廉租房多了，是不是能够解决一部分问题？至少目前看三五年之内，市场上提供这种产品的还是非常少，占市场不足千分之一吧，市场容量太大了。
关于物业获取与运营
爱分析：和白领公寓相比，在物业选择上有何差异？
徐早霞：其实都差不多，我们可能面积更灵活。另外我们不需要展示面，因为我们是对企业的，所以相对来说物业形态会比白领公寓选择性多一些，要求也没有那么高。但白领公寓很多都用各种类型的物业，我们只用商业物业。没有绝对容易还是不容易，主要还是看团队。
爱分析：在选址上，员工公寓一般要求交通便利？
徐早霞：基本上会选离公司越近越好，这样也能够降低员工的交通成本，并且提高员工住宿体验和工作效率。也看不同的企业，像餐饮就要求步行就能到，其他上班时间灵活一些的，十公里也能接受，但十公里以外的就很难接受。
我们选址的地方交通都比较发达，而且通常会选公交车比较多的地方，公交比地铁的成本更低。
爱分析：物业获取上会有一些外部渠道吗？
徐早霞：可以跟地产商合作，这跟企业规模大小是有关系的。只有做到一定的实力，房地产商认为双方合作是双赢，它才可能跟你合作。没有经验，或者本身经营情况都不好，怎么能帮它的物业经营好。
爱分析：一般物业拿下来到最终能形成出租产品，会有多长的周期？
徐早霞：2到3个月，我们效率很高的。
爱分析：在装修改造上，乐寓产品和白领公寓相比成本会更低吗？
徐早霞：我们会低一些，大概低20%。
爱分析：一般来讲，一个门店开业之后多久可以满租？
徐早霞：看不同门店，像北京最近这段时间，我们是先拿订单再开店，开店就满。有一些地方没有那么稀缺，开了以后需要一段时间的爬坡，因为毕竟是一个新的业态，也需要市场培育。
爱分析：这样看其实员工公寓的利润空间会更好？
徐早霞：这个模式没有什么特别神秘的东西，无非就是控制拿房成本、装修成本，提高出租率，降低一系列运营成本，控制人工成本，做好服务和租客口碑，这样续签率就比较高，自然而然利润率就还可以。
如果运营不好，是一样的，其实还是在于运营的细节。所谓的运营，既有销售的成分，也有管理的成分，也有物业开拓的成分，也有流程的成分。这个行业的流程特别长，任何一个环节把握不好，成本消耗过多，都会造成亏损，这是一个微利的行业，运营出效率。
爱分析：员工公寓是集体住宿，是否会涉及到政策层面的一些风险？
徐早霞：其实政策上还好，员工宿舍不是一个新鲜的东西，所以也是有规范的。我们的消防基本上是按照酒店的消防标准做，管理比任何一个地方都严格，比学生宿舍和酒店管得严多了。
我们能够保证公寓里面，第一无烟头，第二没有电线乱拉，第三没有拖线板，第四没有大功率电器，第五所有的物业都有烟感和喷淋，手续上都合法合规。
最最重要的是我们日常的管理，每天都会进房间去查有没有不合规的东西，确保大家的住宿安全，也会给大家做一些消防演练。我们有一整套的人防、物防、技防措施，让这些人住在一个安静的、安全的、有尊严的地方。我觉得这是安歆存在的价值，让大家花一样的钱，可以住在一个更好的地方。
爱分析：在管理人员上是怎样一个配比？
徐早霞：我们的人员配备的会更多，一家店大概6-8人，其他白领公寓大概也就2-3人。除了人数多以外，每个人在安全环节都会充当一定角色，而且会有房间内的打扫、互动，这个是不一样的。
关于发展规划
爱分析：其他产品线的发展规划是怎样的？
徐早霞：我们现在已经有几条产品线，但是目前都才刚刚落地，还没有形成真正的试验效应，我们会根据市场反应再去确定我们的发展速度。
爱分析：成本结构还有哪些优化空间？
徐早霞：总部费用肯定会随着规模的扩大而减少。我们现在的总部人员配比，已经至少能够支撑我们开到300家店的规模，整个系统也已经全部建好了，总部费用占比会越来越低，效率会越来越高。
爱分析：计划的扩张节奏是怎样的？
徐早霞：我们每年大概开80-100家店，增加大概4-5万张床位。
爱分析：在扩张城市上是怎么考虑的？
徐早霞：主要是房价比较高的一些城市，1线和1.5线，基本上就是我们现在的9个城市，最多应该不会超过12个城市。