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绿地创新重构互联网金融板块,预期估值超百亿

公司计划3年内年交易规模破千亿

2017年08月30日
指导 | 凯文 撰写 | 张扬
  • 绿地创新
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做互联网金融,绿地创新搭建了自有场景体系。依托绿地控股资源,公司构造场景的顺序分别是住宅业主、商业CBD以及房地产开发。场景的另一边是金融服务体系,包括支付、借贷、财富管理三部分。截至目前,公司已经完成了基本金融牌照的获取工作。

房地产公司大规模立项做互联网金融始于去年,绿地、恒大、碧桂园纷纷设立子公司开展业务。当时,地产互联网金融的逻辑是,资产来自体系内地产项目、资金来自社区业主。然而,监管趋紧之后,地产项目有自融之嫌,各家公司面临战略转型。

绿地创新的选择是收购第三方支付牌照,重新构建互联网金融板块。绿地创新常务副总经理庞引明表示,公司计划3年内实现年交易规模突破千亿的目标,明年首轮融资预期估值100-150亿元。

立足三大场景构建互联网金融

做互联网金融,绿地创新搭建了自有场景体系。依托绿地控股(600606)资源,公司构造场景的顺序分别是住宅业主、商业CBD以及房地产开发。

场景的另一边是金融服务体系,包括支付、借贷、财富管理三部分。截至目前,公司已经完成了基本金融牌照的获取工作。

去年底,公司收购了联行支付,已经进入业务交接的最后阶段。借贷层面,公司今年在广州注册了互联网小贷公司(广州市绿地吉客小额贷款有限责任公司),可以突破地域限制在全国展业。同时,财富管理领域,公司在申请基金代销牌照。

服务高净值人群的借贷需求

经过20多年发展,集团积累了350万业主,为这些客户提供金融服务是绿地创新首选。参考蚂蚁金服、京东金融发展路径,绿地创新也是计划先建立电商场景,再提供消费金融产品。

根据电商消费金融发展规律,绿地创新会先发展购物分期,通过免息或者低息的方式吸引客户转化,从而积累还款信用信息。进而再开设白名单,为优质还款客户提供现金贷款。

庞引明表示,绿地创新打造了全新的电商平台G-Club(上海绿地吉客智能科技有限公司),立足进口商品销售,目前已经向线上转化了百万名业主。

从客群看,绿地创新最大的优势在于未来件均可能会很高。对于集团业主而言,如果将房产纳入资产净值,均属于高净值人群。对于这部分人群,即使微粒贷顶额授信不过20万元,难以满足其周转需求。因此,绿地创新需要提供一款在线借款APP,且最高授信额度需要达到百万级别,才能建立起独特的优势地位。

在这个发展过程中,绿地创新建立起的风控模型壁垒将极高,完全不同于市面的其他产品。爱分析预计,由于额度大,风控模型不可能完全依靠线上,线下风控是必不可少的手段。

为了配合高授信规模,绿地创新选择在广州建立互联网小贷公司,当地政策单笔贷款上限为500万。庞引明表示,今年底将投放3亿贷款,2018年计划投放10-15亿贷款,完成模型验证。

除了信贷产品,针对高净值客群,绿地创新还可以提供财富管理服务。线下的绿地吉客体验中心,也是公司第一批上线的业务,去年爱分析的调研中有过详细介绍(爱分析为您解构绿地互联网金融战略)。

发展一年以来,绿地创新目前开设了2家吉客体验中心,分别位于上海和广州。其他地区,如济南,今年也将开业。吉客体验中心在售资产,主要是绿地海外地产项目,以及公募基金和高端保险产品。绿地创新计划销售的公募基金产品均为高端定制产品,既满足高净值群体需求,又能获得高费率。

目前的吉客体验中心,每家店配备理财师3-5名。理财师产能可以直观量化,行业平均水平在3,000万元级别。因此,爱分析预计,绿地创新至少需要搭建一支200人+的理财师团队,年发行规模才有机会突破100亿。而这要花费至少2-3年足够长的周期来建设,短期内吉客体验中心还无法贡献大规模交易额。

支付无疑将作为底层基础设施在住宅社区内通用,比如电商交易、物业和水煤电代收代付等。由于电商客群在百万量级,即使单客年消费数千元,每年GMV不过数十亿左右,因此支付交易规模并不大。

综合来看,高件均信贷是绿地创新业主客群最有想象空间的领域,财富管理和支付短期内还无法贡献大规模交易。

商业CBD场景推高支付交易额

除了住宅地产,绿地控股在商业地产也有建树。2016年,绿地控股房地产合同销售面积中,商务办公占比26%。

与万达类似,绿地创新在商业地产领域最大的支撑点在于POS支付。绿地创新正在逐步接入商业CBD里的商户,通过提供更优惠的费率,抢占份额。

一般商业CBD,每年GMV在数十亿级别。绿地控股的商业项目遍及全国70余座城市,因此该领域有机会贡献数百亿支付交易额。这是绿地创新做大交易额速度最快的领域。

除了支付,针对中小商户的2B信贷也是拓展方向。庞引明表示,绿地创新考虑为餐饮小B商户提供装修贷、租金贷等系列产品。

保持科技输出的心

在房地产开发领域,由于商业保理不存在难度壁垒,绿地创新做还是其他保理公司做区别不大,因此公司尚未着手开展业务。

但是,公司正在和集团探讨支付体系的接入,计划从建筑公司与集团的交易环节作为切入点。此外,地产领域绿地创新还在探索区块链、AI等应用,作为技术储备。

根据上述分析,如果绿地创新只是局限于集团内,想象空间依然有限。因此,绿地创新未来将把整套地产+科技+金融的模式输出给中型地产公司,扩大外延。

庞引明表示,2018年公司年交易额将达到300-500亿元,并进行首轮融资,预期估值100-150亿元。

近日,爱分析专访绿地创新常务副总经理庞引明,就公司未来发展战略展开讨论。

庞引明曾在SYBASE等知名软件公司从事软件开发和管理工作,是数据库及大数据领域的资深专家。庞引明还担任过公募基金公司运营总监,是计算机软件与理论专业理学博士。

2017年信贷投放3个亿

爱分析:互联网金融板块包括哪些业务主体公司?

庞引明:在我们的规划中,有4个公司组成新金融板块,G-Club电商、广州互联网小贷公司、第三方支付公司和基金代销公司。在实业公司中,板块构成还算是全的。我们计划今年做好基础工作,明年放量发展。

爱分析:绿地创新做个人信贷的优势在哪里?

庞引明:互联网金融里面发展最好的还是蚂蚁金服、京东金融,所以电商体系做互联网金融还是最好、最快的。我们的电商虽然和他们不好比,但我们的客户质量比较统一,没有那么大的离散度。

我们的客户大多来自社区客户,经济有基础,这比电商客户有优势。我们的用户质量肯定比其他电商平台要好,他们主要购买进口奶粉、进口水果,所以贷款件均也会大得多。另外就是社区业主都是邻居,所以在线上的活跃度更好。

爱分析:住宅业主在央行都有征信,根据征信数据做模型就可以了?

庞引明:有,但是征信数据还是不够。高净值人群的借款需求是有的,有时候有几百万的临时周转需求,我们提供的产品就可以满足。

另外2B端,我们的CBD有80万家小微企业。比如在CBD开个大娘水饺,很有可能有装修、租金预付等需求。

爱分析:信贷方面有什么计划?

庞引明:今年年底把3个亿放完,明年达到10-15个亿,后年进入爆发期。这两年先跑模型。

高净值业主超过10万户

爱分析:吉客体验中心进展如何?

庞引明:已经开设了2家,上海绿地海外滩中心和广州金融城。我们还在济南等地物色新的体验中心店址。

体验中心获客通过讲座方式,我们邀请大牌讲师为潜在客户讲资产配置方式,然后再跟进销售。比如海外地产,我们先通过讲座教育客户投资逻辑,理财师再跟进销售相关项目。

爱分析:高端财富管理销售的资产有哪些?

庞引明:核心销售的资产有海外地产,还有基金、保险等高净值人群定制资产。我们最终走大资管模式,用高端客户的钱来做资管,因此也在考虑申请公募基金牌照,塑造投资能力。

爱分析:业主里面可投资产超过600万的人群有多少?

庞引明:如果不计入房产,很多高净值人群就不存在了。我们做过调查,买绿地房子已经还清贷款的人很可能是高净值人群,同时买两套以上房子的业主也会是高净值人群。第二类业主有10万户。

CBD铺设POS需要时间积累

爱分析:在CBD里铺POS进展如何?

庞引明:CBD支付还在覆盖中,这是个长期的活儿,还需要时间。铺POS需要和物业洽谈,但物业不一定掌握在绿地自己手中,得逐个沟通协商谈判。

我们的支付一端进入CBD商户,通过优惠的费率铺POS机;另一端进入家庭和社区,在绿地社区内推广。

爱分析:建筑公司这个环节会接入支付体系吗?

庞引明:肯定想,我们希望绿地集团的供应商都可以接进来,但也得一步一步来,不是光发一个红头文件就能瞬间解决的。

3年交易规模千亿

爱分析:集团最近又增资了绿地创新?

庞引明:持续增资目的还是增强资本金,金融公司比较看重这点。

3年内,我们年有效交易规模目标是上千亿。支付业务肯定会率先突破千亿,但千亿规模的支付企业其实不大。支付我们定的是5000亿规模,那时绿地内部场景基本都接的差不多了。

我们现在做的业务手续费不是很厚,比如支付的手续费是6‰左右,我估计千亿级别的交易规模,收入将在8-10亿左右,利润3亿左右,因为我们成本控制能力比较强。

爱分析:对外融资的时间点?

庞引明:我们300-500亿交易规模是第一个融资点,700-800亿是第二个融资点,然后就可以走向资本市场了。第一个融资点估值系数参考P/GMV,预计在100-150亿估值。

爱分析:对投资方主要是资源诉求?

庞引明:资金和资源需求都有,资源需求更旺盛,特别是我们没有的金融牌照资源。

爱分析:人员规模有何规划?

庞引明:现在100-150人,不包括支付公司各地分公司人员。3年内,绿地创新会达到500人的规模。

爱分析:集团有优势的旅游和汽车领域,是否会挖掘金融资产?

庞引明:旅游是个方向,但还在准备,没有正式介入。旅游地产我们擅长,其他层面还在筹备。汽车行业本身不是特别景气,目前没有重点发力。

爱分析:区块链技术在尝试哪些方向的落地应用?

庞引明:房子有70年生命周期,区块链可以记录每阶段的业主信息,包括装修图、是否有过住房贷款、用电量等等都可以安全记录。但是这些信息的未来使用路径还不确认,还得探索。在2B贷款端,我们也在区块链技术应用。未来我们会成立区块链新公司独立运营。

爱分析:AI技术也在尝试?

庞引明:AI主要是和物联网一起发力,会和绿地集团物联网部门一起探索。

爱分析:股交所和金交所业务进展如何?

庞引明:金融资产交易所以绿地体系内资产为主,我们开发了车库宝产品,把租金收益权打包成类ABS产品出售。其他资产开发还在与集团探讨中。股交所和集团协同效应比较少,结合比较难。

爱分析:除了广州互联网小贷,其他几块小贷牌照的业务方向是什么

庞引明:其他几块小贷牌照,主要是线下方式获取资产,以有抵资产为主。

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